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분류: 임대차 선고일: 2018.07.11

대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결
[건물인도등청구의소][공2018하,1558]

【판시사항】


[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인, 임차인과 전차인, 임대인과 전차인 사이의 법률관계 및 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위



[2] 전대인과 전차인이 전대차계약의 내용을 변경함으로써 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경된 경우, 전차인이 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지인지 여부(적극) / 그 경우 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정하면서 부당이득 당시의 실제 차임액수가 아닌 약정 차임을 기준으로 삼는 경우, 변경된 차임을 기준으로 하여야 하는지 여부(적극)



[3] 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있는 경우



【판결요지】


[1] 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).

이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.



[2] 전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.

또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.



[3] 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고, 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.



【참조조문】

[1] 민법 제630조 [2] 민법 제630조 제1항 [3] 민법 제630조 제1항


【참조판례】

[1] 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결(공2018상, 425)
[3] 대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결(공2008상, 604)



【전 문】


【원고, 피상고인】 원고


【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 박한영)


【원심판결】 수원지법 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결



【주 문】

원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다.


【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1, 2점에 관하여

가. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 참조).

이 경우 전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.

전대인과 전차인은 계약자유의 원칙에 따라 전대차계약의 내용을 변경할 수 있다. 그로 인하여 민법 제630조 제1항에 따라 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무의 범위가 변경되더라도, 전대차계약의 내용 변경이 전대차에 동의한 임대인 보호를 목적으로 한 민법 제630조 제1항의 취지에 반하여 이루어진 것이라고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 전대차계약의 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 전대인과 전차인이 전대차계약상의 차임을 감액한 경우도 마찬가지이다.

또한 그 경우, 임대차종료 후 전차인이 임대인에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액을 산정함에 있어서도, 부당이득 당시의 실제 차임액수를 심리하여 이를 기준으로 삼지 아니하고 약정 차임을 기준으로 삼는 경우라면, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담하는 차임인 변경된 차임을 기준으로 할 것이지, 변경 전 전대차계약상의 차임을 기준으로 할 것은 아니다.

한편 전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항하지 못하지만, 그 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있고(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459 판결 참조), 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임이라도, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 경우에는 그 지급으로 임대인에게 대항할 수 있다.

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다.

1) 원고는 2011. 10. 19. 원심 공동피고 소외인(이하 ‘소외인’이라고 한다)에게 이 사건 건물을, 임대차보증금 3,000만 원, 임대차기간 2011. 12. 10.부터 2021. 12. 9.까지, 월 차임 1,100만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

2) 소외인은 2012. 9. 4. 피고에게 이 사건 건물 중 2층 부분을, 전대차보증금 3,000만 원, 전대차기간 2012. 10. 20.부터 2014. 10. 19.까지, 월 차임 2012. 10. 20.부터 2013. 1. 20.까지는 250만 원(부가가치세 별도), 그 이후부터 2014. 10. 19.까지는 300만 원(부가가치세 별도)으로 정하여 전대하였다(이하 ‘이 사건 전대차계약’이라고 한다).

3) 원고는 전대에 동의하였는데, 소외인은 2016. 11. 9. 기준 합계 147,324,000원의 임대차계약상의 차임을 연체하였다.

4) 원고는 이 사건 소를 제기하면서 소외인의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였고, 그 의사표시가 담긴 소장부본이 2016. 12. 23. 소외인에게 도달하였다.

다. 이 사건에서 원고는, 전차인인 피고를 상대로, 2016. 11. 9. 기준 소외인이 연체한 임대차계약상의 차임 전액인 117,324,000원(= 연체한 차임 147,324,000원 - 임대차보증금 30,000,000원)과 그 지연손해금 및 2016. 11. 10.부터 이 사건 건물 인도완료일까지의 전대차계약상의 차임 월 330만 원의 비율로 계산한 차임 및 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하였다.

이에 대하여 피고는, ① 2016. 7. 19.까지의 차임은 소외인에게 전부 지급하였으므로, 원고는 그 이후의 차임에 대하여만 지급을 구할 수 있고, ② 이 사건 건물 중 일부를 전차한 피고가 임대차계약상의 차임 전부에 대하여 책임지는 것은 부당하며, ③ 피고는 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임을 감액하였으므로, 그 감액된 금액을 기준으로 차임 및 차임 상당 부당이득금이 산정되어야 한다고 다투었다.

라. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 전대차계약상의 차임이 이 사건 임대차계약상의 차임보다 적으므로, 전차인인 피고는 이 사건 임대차계약상의 차임의 범위 내에서 이 사건 전대차계약상의 차임을 임대인인 원고에게 직접 지급할 의무를 부담하고, 피고와 소외인과 사이에 전대차계약상의 차임이 감액되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 감액된 차임을 지급할 의무를 부담한다. 또한 전차인인 피고가 임대차종료 후 이 사건 건물 중 2층 부분의 인도 시까지 원고에게 반환하여야 할 차임 상당 부당이득액도 부당이득 당시의 실제 차임이 산정되지 않는 한 감액된 차임을 기준으로 할 것이지 감액 전 차임을 기준으로 할 것이 아니다.

나아가 전차인인 피고가 전대인인 소외인에게 지급한 차임 중 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 지급한 차임과 전대차계약상의 차임지급시기 전에 지급한 차임이라도 원고의 차임청구 전에 그 전대차계약상의 차임지급시기가 도래한 부분은 그 지급으로 원고에게 대항할 수 있다.

마. 그럼에도 원심은, 소외인과 피고 사이에 전대차계약상의 차임 변경 합의가 있었는지 여부 및 피고가 소외인에게 지급한 차임 중 원고에게 대항할 수 있는 차임의 범위 등에 대하여 심리하지 아니한 채, ① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차목적물을 전대한 때에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, ② 피고와 소외인 사이의 전대차계약상의 차임 감액 합의로 임대인인 원고에게 대항하지 못한다는 이유만으로, 원고의 청구를 전부 인용한 제1심을 그대로 유지하였다.

이러한 원심의 판단에는, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 전차인이 임대인에 대하여 부담하는 차임 지급의무의 범위 및 전대인과 전차인 사이의 차임 감액 합의의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 상고이유 제3점에 관하여

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 소외인과 피고 사이의 이 사건 전대차계약이 민법 제632조의 ‘건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우’에 해당하지 않는다는 원심의 판단에, 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.

3. 한편 피고는 원심판결에 대해서 전부 상고하였음에도, 이 사건 건물의 인도 청구 부분에 대해서는 상고이유를 제출하지 않았고, 상고장에도 이 부분에 관한 상고이유의 기재가 없다.

4. 결론

그러므로 원심판결 중 2016. 11. 9.까지의 연체차임 및 그에 대한 지연손해금 부분과 그 이후의 차임 및 차임 상당 부당이득금반환 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 박정화(재판장) 김신 박상옥(주심) 이기택

(출처 : 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결 [건물인도등청구의소] > 종합법률정보 판례)