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분류: 임대차 선고일: 2012.03.29

【판시사항】
[1] 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지에 관한 판단 기준
[2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 임대인 을에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례

【판결요지】
[1] 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.
[2] 제1, 2차 집중호우로 각각 임대목적물인 공장에 인접한 임야 일부가 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 공장 벽체를 일부 파손하고 공장 내부까지 들어와 임차인 갑 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손된 사안에서, 제반 사정에 비추어 제1차 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보이고, 제1차 집중호우에 따라 갑이 공장 및 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인 을이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없으므로, 이와 달리 을에게 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 집중호우 발생 전후에 걸쳐 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 견고한 재질에 의하여 공장 벽체를 시공할 의무가 있다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.

【참조조문】
[1] 민법 제623조 / [2] 민법 제618조, 제623조

【참조판례】
[1] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(공2010상, 995)

【전 문】
【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 윤태영)

【원심판결】 부산고법 2011. 11. 22. 선고 2011나3930 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 부산고등법원에 환송한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은, 이 사건 공장의 임대인인 피고가 임차인인 원고에게 임대차계약의 존속 중에 임대목적물인 이 사건 공장에 관하여 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 아래와 같이 위반하였다는 이유로, 2009. 7. 9.에 발생한 이 사건 제1차 집중호우(이하 ‘제1차 호우’라고 한다) 및 같은 달 16일에 발생한 이 사건 제2차 집중호우(이하 ‘제2차 호우’라고 한다)로 이 사건 공장에 인접한 이 사건 임야의 일부가 각각 붕괴되면서 밀려 내려온 토사류가 이 사건 공장의 벽체를 일부 파손하고 공장 내부에까지 들어와 원고 소유의 원자재, 기계 및 완제품이 훼손되는 피해를 입힌 데 대한 손해배상책임을 인정하였다.
즉, 이 사건 공장은 경사가 심한 이 사건 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었으므로, 임대인인 피고로서는 집중호우시 이 사건 임야의 토사가 이 사건 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 이 사건 공장에 피해가 생기지 아니하도록 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 또한 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴로 밀려 내려온 토사를 이기지 못하고 이 사건 공장의 패널 벽체가 파손되었고, 이를 수선하지 아니하면 원고가 이 사건 임대차계약에서 정한 목적에 따라 이 사건 공장을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀으므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 공장의 벽체를 수선함에 있어서 다시 집중호우가 있을 경우에 대비하여 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 또는 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있다. 그럼에도 피고는 평소 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 이 사건 공장의 벽체를 견고한 자재로 교체하지 아니한 채 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 붕괴사고로 파손된 이 사건 공장의 벽체 부분만을 종전과 같은 재질의 패널로 수선하는 데 그쳤다는 것이다.
2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다.
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다( 민법 제623조). 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다 ( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 등 참조). 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.
나. 원심이 채택한 증거 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 제1차 호우 당시 이 사건 임야의 일부 사면이 붕괴된 데 따른 피해를 입기 전까지 원고가 임대차 목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 임대차계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익함에 있어서 어떠한 지장이나 방해를 받았다고 볼 만한 사정이 없는 점, ② 제1차 호우 당시 이 사건 공장의 임차인인 원고가 피해를 입게 된 직접적인 원인은 예전에 없던 집중호우가 계속된 데 따른 강수량의 누적과 이 사건 임야의 상부에 위치한 ○○중공업 공장의 야적장에서 배수가 제대로 되지 아니하여 그 토지에 설치된 옹벽을 타고 이 사건 임야로 빗물이 추가로 유입되었고(제1심에서의 원고측 증인 소외인의 증언에 의하면, ○○중공업 내에 배수가 안 되어서 조그만 계곡물의 폭포수처럼 이 사건 임야로 물이 떨어져 내렸다는 것이다. 기록 163면 참조) 그로 말미암아 이 사건 임야의 일부 사면이 갑작스럽게 붕괴되면서 발생한 토사류가 이 사건 공장으로 밀려 내려오는 등 피고로서는 쉽사리 예측할 수 없는 외부의 사정 또는 외력에 있는 것으로 보이는 점, ③ 그 밖에 달리 이 사건 공장구조의 일부를 이루고 있는 부위에 결함이 있는 등으로 이 사건 공장이나 그 부지가 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성이 결여되어 있다고 볼 만한 사정은 없는 점 등에 비추어 보면, 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 이 사건 공장 건물 및 그 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용·수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 봄이 상당하다고 할 것이다.
나아가 제1차 호우에 따른 이 사건 임야의 일부 붕괴 사고로 말미암아 이 사건 공장의 벽체가 일부 파손되면서 그 내부로 토사류가 밀려들어옴으로써 원고가 임대목적물인 이 사건 공장 및 그 부지를 사용·수익할 수 없는 장해가 발생한 경우에 있어서도, ④ 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 함에 그치고, 더 나아가 임차인의 신체나 재산상 이익의 안전을 배려하여 주는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수는 없으므로( 대법원 1999. 7. 9. 선고 99다10004 판결 등 참조), 임차인이 임대차 목적물을 사용·수익함에 있어서 목적물의 주위 환경이나 그 밖의 제반 사정으로 그 안전에 위해를 입을 우려가 있다 하더라도 그것이 계약에서 정한 목적과 용도대로 목적물을 사용·수익하는 것을 방해한다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 임대차계약상 임대인에게 그러한 위해로부터 임차인의 다른 재산상 이익 등을 보호하기 위한 조치를 취할 의무까지 임대인의 수선의무에 포함된다고 보기는 어려운 점, ⑤ 이 사건 공장 내부에 유입된 토사를 제거하고 파손된 벽체 부분을 복구하는 등의 조치를 통하여 이 사건 공장 및 그 부지는 그 계약에서 정한 목적에 따라 그 사용·수익에 필요한 상태를 일단 회복함으로써 원고가 이를 사용·수익하는 데 별다른 문제가 없게 되었다고 할 것인 점, ⑥ 이 사건 임야가 제1차 호우 당시 붕괴된 이후에 약화된 이 사건 임야의 지반과 불안정하게 된 사면으로 말미암아 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 만한 구체적이고 객관적 위험에 처하였다는 사정이나 그로 인하여 이 사건 공장 및 그 부지의 사용·수익에 직접적인 지장이 초래되었다거나 이를 방해받았다고 볼 만한 사정은 엿보이지 아니하는 점, ⑦ 한편 제2차 호우 역시 이 사건 공장이 위치한 지역 일대에 있어서 예전에 없었던 현상으로서(원심이 인용한 제1심판결의 사실관계에 의하면, 제1차 호우 당일의 누적강수량이 191.5mm이었던 데 반하여 제2차 호우 때는 222mm에 이르렀고, 시간당 최대 강수량은 제1차 호우 때의 34.5mm보다 훨씬 많은 53.5mm이었다) 제1차 호우가 있은 지 불과 9일 만에 발생하여 이를 미리 예측하고 대비하기가 쉽지 아니하였을 것으로 보이는 점 등의 여러 사정을 종합하면, 임대인인 피고가 부담하는 수선의무의 범위에 다시 집중호우가 발생할 경우에 이 사건 임야가 추가로 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 그로 인하여 이 사건 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 보기는 어렵다고 할 것이다.
그렇다면 원심이 이와 달리 그 판시와 같은 사정만으로 임대인인 피고에게 이 사건 공장의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하기 위하여 제1차 호우가 발생하기 전후에 걸쳐 이 사건 임야에 맞닿은 쪽에 담장을 설치하거나 또는 견고한 재질에 의하여 이 사건 공장의 벽체를 시공할 의무가 있다고 판단한 것은 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고 이 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김용덕(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈

대법원 2012.3.29. 선고 2011다107405 판결 【손해배상(기)】