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분류: 부동산기타 선고일: 2011.02.24

【판시사항】
[1] 청구 변경에 대하여 이의하지 않고 본안의 변론을 한 상대방이 청구 변경의 적법 여부에 관하여 다툴 수 있는지 여부(소극)
[2] 은행이 건설회사에 임대주택 건축 자금을 대출하기 위하여 대지에 1순위 근저당권을 설정받고 그 담보 부족분에 관하여 한국주택금융공사로부터 신용보증서를 발급받으면서 준공 즉시 건물에 1순위 근저당권설정등기를 마치고 담보평가액만큼 신용보증을 일부 해지하기로 하는 우선해지특약을 한국주택금융공사와 체결한 사안에서, 은행이 건물에 관하여 1순위 근저당권을 취득함으로써 면책되는 신용보증의 범위는 건물의 순담보평가액, 즉 은행 내규에 의한 담보평가액에서 소액보증금 합계액을 공제한 금액에 담보비율 80%를 적용한 금액이라고 한 사례

【판결요지】
[1] 청구의 변경에 대하여 상대방이 지체 없이 이의하지 아니하고 변경된 청구에 관한 본안의 변론을 한 때에는 상대방은 더 이상 그 청구 변경의 적법 여부에 대하여 다투지 못한다.
[2] 은행이 건설회사에 임대주택 건축 자금을 대출하기 위하여 대지에 1순위 근저당권을 설정받고 그 대지의 담보 부족분에 관하여 한국주택금융공사로부터 신용보증서를 발급받으면서 건물 준공 즉시 그 건물에 1순위 근저당권설정등기를 마치고 담보평가액만큼 신용보증을 일부 해지하기로 하는 우선해지특약을 한국주택금융공사와 체결한 사안에서, 은행이 건물 준공 즉시 그 건물에 관하여 1순위 근저당권을 취득하는 경우 공사는 그가 신용보증한 금액 중 건물에 관한 담보가치의 범위 내에서 신용보증책임을 면한다고 보아야 하고, 은행이 건물 준공 전 이미 대지에 관하여 1순위 근저당권설정등기를 마친 이상 주택임대차보호법상 최우선변제권이 있는 소액임차인들은 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 없는 것이어서 건물의 담보가치 산정에서는 최우선변제권이 있는 소액보증금을 모두 공제하여야 하므로, 은행이 우선해지특약에 따라 건물에 관하여 1순위 근저당권을 취득함으로써 면책되는 신용보증의 범위는 건물의 순담보평가액, 즉 은행 내규에 의한 담보평가액에서 소액보증금 합계액을 공제한 금액에 담보비율 80%를 적용한 금액이라고 한 사례.

【참조조문】
[1] 민사소송법 제151조, 제262조 / [2] 민법 제105조, 제428조

【참조판례】
[1] 대법원 1982. 1. 26. 선고 81다546 판결(공1982, 297), 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2851 판결(공1989, 228)

【전 문】
【원고, 피상고인】 한국주택금융공사 (소송대리인 법무법인 인앤인 담당변호사 최창회)

【원고보조참가인】 주식회사 국민은행

【피고, 상고인】 정해건설 주식회사 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 백현기 외 1인)

【원심판결】 서울고법 2009. 4. 16. 선고 2007나34410, 120793 판결
【주 문】
원심판결의 본소청구 중 보증료와 과태료 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】
상고이유에 대하여 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
청구의 변경에 대하여 상대방이 지체 없이 이의하지 아니하고 변경된 청구에 관한 본안의 변론을 한 때에는 상대방은 더 이상 그 청구 변경의 적법 여부에 대하여 다투지 못한다( 대법원 1982. 1. 26. 선고 81다546 판결 참조).
기록에 의하면, 원고는 원심 제1차 변론기일에 이 사건 2007. 10. 24.자 청구취지 및 원인 변경신청서를 진술하였는데, 피고들 소송대리인은 이에 대하여 아무런 이의를 제기하지 아니하고 제2차 변론기일에는 변경된 청구에 관한 원고의 주장을 부인하는 본안의 변론을 하였다가, 제10차 최종 변론기일에 이르러 비로소 위 청구의 변경은 청구의 기초에 동일성이 없어 허용될 수 없다는 주장을 하였음이 명백하므로, 이 사건 청구 변경이 피고들 주장과 같이 그 기초에 변경이 있는 것이라고 하더라도 피고들은 더 이상 이를 다툴 수 없게 되었다고 할 것이다.
따라서 피고들의 위 주장을 배척한 원심의 판단은 결국 정당하다.
2. 상고이유 제2점 및 제3점에 대하여
가. 원심판결 이유에 의하면 원심은 그 채용 증거를 종합하여, 원고 보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)의 우선해지특약에 의한 일부 해지로 인하여 원고의 신용보증 잔액이 15억 4,100만 원으로 되었음을 전제로 원고의 보증료 및 과태료 청구를 인용하였다.
또한 원심은, 이 사건 1, 2차 신용보증은 우선해지특약을 부가하여 이 사건 건물의 준공 즉시 이에 관하여 참가인 앞으로 1순위 근저당권설정등기를 마치고, 1, 2차 대출채무의 담보물을 평가하여 그 평가액만큼 1, 2차 신용보증을 해지하도록 약정한 사실, 참가인은 이 사건 건물이 준공됨에 따라 우선해지특약을 이행하기 위하여 2000. 9. 1. 참가인의 담보물 평가에 관한 업무지침인 ‘기술 및 가격 조사 업무편람’에 기하여 이 사건 대지의 담보가격을 10억 1,959만 원, 이 사건 건물에 관한 담보가격을 32억 350만 원 합계 42억 2,300만 원(임대주택 1세대당 1,830만 원 상당)으로 평가하고, 위 금액에서 임대주택 1세대당 최우선 변제대상인 소액보증금 800만 원을 공제한 나머지 금액(1세대당 1,030만 원)을 산출한 다음, 위 금액에 참가인의 부동산 담보물에 대한 대출비율인 80%를 곱한 19억 900만 원(830만 원 × 230세대)을 이 사건 대지와 건물의 순담보가격으로 산출한 사실, 참가인은 이러한 평가에 따라 1, 2차 대출에 관한 담보 가운데 정기예금 1억 3,900만 원에 대한 질권, 2차 신용보증 금액 5억 7,000만 원, 1차 신용보증 금액 19억 2,540만 원 중 3억 8,440만 원 합계 10억 9,340만 원의 담보를 해지한 사실을 인정한 다음, 참가인의 위와 같은 담보평가와 신용보증 해지는 정당하다고 판단하면서, 참가인의 담보평가와 해지 통지가 잘못되었다는 피고들의 주장을 배척하였다.
나. 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면, 참가인이 이 사건 우선해지특약에 의하여 신용보증 해지를 위한 담보평가액을 산정함에 있어 이 사건 대지의 담보가격을 10억 1,959만 원, 이 사건 건물의 담보가격을 32억 350만 원으로 평가하고, 위 담보평가액에서 소액보증금을 공제한 금액에 대출규정에 의한 대출비율 80%를 적용한 금액을 순담보평가액으로 본 것이 정당하다고 판단한 원심의 조치에는 상고이유의 주장과 같은 담보가치 산정에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
다. 그러나 이 사건 우선해지특약에 의한 신용보증 해지의 범위에 관한 원심의 판단은 납득하기 어렵다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 1997. 10. 8. 임대주택을 건축하려는 국부건설 주식회사(이하 ‘국부건설’이라고 한다)를 피보증인으로 하여 참가인에게 보증금액을 19억 2,540만 원으로 하는 1차 신용보증서를 발행하였고, 참가인은 1차 신용보증서와 국부건설 소유의 임대주택 부지인 이 사건 대지 등에 관하여 1순위 근저당권을 설정받고 국부건설에게 임대주택 건설자금 28억 8,000만 원을 1차 대출하였는데, 당시 참가인은 이 사건 대지의 담보 부족분에 관하여만 위와 같이 1차 신용보증을 받은 사실, 원고는 1999. 11. 9. 참가인에게 보증금액 5억 7,000만 원의 신용보증 승인확인서를 송부하고, 1999. 11. 10.부터 1999. 12. 28.까지 사이에 보증금액 3억 1,000만 원, 8,900만 원, 5,700만 원, 5,700만 원 합계 5억 1,300만 원의 2차 신용보증서를 각 발행하였고, 참가인은 2차 신용보증서를 담보로 하여 국부건설의 지위를 승계한 전인건설 주식회사(이하 ‘전인건설’이라고 한다)에게 5억 1,300만 원을 대출한 후 이 사건 건물 준공 무렵 원고로부터 신용보증서를 받지 아니한 채 5,700만 원을 추가 대출하여 합계 5억 7,000만 원을 2차 대출한 사실, 1, 2차 신용보증 당시 원고와 참가인은 ‘이 사건 건물 준공 즉시 참가인 앞으로 1순위 근저당권설정등기를 마쳐야 하며, 담보평가한 즉시 평가액을 보증해지 하여야 한다’는 우선해지특약을 하였고, 그 신용보증약관 제15조 제1호에는 참가인이 위 특약사항을 위반하였을 경우 원고는 보증채무의 전부 또는 일부에 대하여 책임을 지지 아니한다고 기재되어 있는 사실, 한편 신용보증약관 제1조와 원고가 2차 보증 당시 참가인에게 송부한 신용보증 승인확인서에는 ‘보증서가 발급된 후 주채무가 실행되어야 보증의 효력 및 책임이 발생한다’는 취지로 기재되어 있는 사실, 피고 정해건설 주식회사는 2000. 7. 10.경 전인건설로부터 대출금채무와 신용보증약정으로 인한 채무를 모두 인수하였고, 피고 2는 이를 연대보증한 사실을 알 수 있다.
위와 같은 사실관계에 의하면, 이 사건 우선해지특약은 참가인이 이 사건 건물 준공 즉시 1순위 근저당권을 취득한 경우에 그 취득한 담보가치 범위에서 1, 2차 신용보증계약을 해지하여 원고의 신용보증책임을 면하게 한다는 데 있으므로, 참가인이 이 사건 건물에 관하여 1순위 근저당권을 취득한 이상, 원고로서는 그가 신용보증한 금액 중 이 사건 건물에 관한 담보가치의 범위 내에서 신용보증책임을 면한다고 봄이 상당하고, 한편 참가인은 이 사건 건물이 신축되기 이전에 이미 이 사건 대지에 관하여 1순위 근저당권설정등기를 경료받았으므로, 주택임대차보호법상의 최우선변제권이 있는 소액임차인들은 이 사건 대지의 환가대금에서는 우선변제를 받을 수 없다고 할 것이어서 이 사건 건물의 담보가치를 산정함에 있어서는 최우선변제권이 있는 소액보증금을 모두 공제하여야 할 것이다. 그리고 원고는 2차 신용보증으로 합계 5억 1,300만 원의 신용보증서만을 발행하였으므로, 원고가 부담하는 1, 2차 신용보증 금액은 합계 24억 3,840만 원(19억 2,540만 원 + 5억 1,300만 원)이라고 봄이 상당하다.
따라서 참가인이 이 사건 건물에 관하여 1순위 근저당권을 취득함으로 인하여 원고가 면책되는 범위는 이 사건 건물의 순담보평가액, 즉 참가인의 내규에 의한 담보평가액 32억 350만 원에서 소액보증금 합계 18억 4,000만 원(800만 원 × 230세대)을 공제한 13억 6,350만 원에 담보비율 80%를 적용한 10억 9,080만 원이라고 할 것이므로, 원고의 신용보증 잔액은 신용보증 금액 총 24억 3,840만 원에서 위 10억 9,080만 원을 공제한 나머지 13억 4,760만 원이라고 할 것이다.
그런데도 원심은 참가인의 총 대출금에서 이 사건 대지와 건물의 순담보가격을 공제한 나머지 금액인 15억 4,100만 원이 원고의 신용보증 잔액이라고 판단하고, 이를 전제로 원고의 보증료 및 과태료 청구를 인용하였으니, 원심판결에는 우선해지특약에 관한 법리나 신용보증 해지의 범위에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
3. 원고의 대지급금 청구에 대하여
피고들이 제출한 상고장이나 상고이유서에 이 부분에 관한 아무런 상고이유의 기재가 없다.
4. 결론
그러므로 원심판결의 본소청구 중 보증료와 과태료 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하며 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김능환(재판장) 이홍훈 민일영 이인복(주심)

대법원 2011.2.24. 선고 2009다33655 판결 【구상금】