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분류: 부동산기타 선고일: 2010.08.26

【판시사항】
채권자가 구 가등기담보 등에 관한 법률에 정해진 청산절차 없이 그 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우, 채무자에 대한 관계에서 불법행위가 성립하는지 여부(적극) 및 이때 손해배상의 범위와 책임제한의 가부

【판결요지】
채권자가 구 가등기담보 등에 관한 법률(2008. 3. 21. 법률 제8919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 가등기담보법’이라 한다)에 정해진 청산절차를 밟지 아니하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하지 못하였음에도 그 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자가 소유권을 취득하고 그로 인하여 구 가등기담보법 제11조 단서에 의하여 채무자가 더는 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 되었다면, 채권자는 위법한 담보목적부동산 처분으로 인하여 채무자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 이때 채무자가 입은 손해는 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자가 더는 그 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 된 때의 담보목적부동산의 가액에서 그때까지의 채무액을 공제한 금액이라고 봄이 상당하다. 그리고 채무자가 약정 이자 지급을 연체하였다든지 채무자가 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있었다는 사정이나 채권자가 담보목적부동산을 처분하여 얻은 이익의 크고 작음 등과 같은 사정은 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해배상책임을 제한할 수 있는 사유가 될 수 없다.

【참조조문】
구 가등기담보 등에 관한 법률(2008. 3. 21. 법률 제8919호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제4조 제1항, 제2항, 제11조, 제12조, 제13조

【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 화평 담당변호사 김오섭)
【피고, 피상고인】 피고 1외 1인
【원심판결】 서울고법 2010. 2. 4. 선고 2008나104408 판결
【주 문】
원심판결의 원고 패소 부분 중 소유권상실로 인한 손해배상 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 1에 대한 나머지 상고를 기각한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 구 가등기담보 등에 관한 법률(2008. 3. 21. 법률 제8919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 가등기담보법’이라 한다) 제3조 제1항에 “채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 제4조에 규정한 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날로부터 2월(이하 ‘청산기간’이라 한다)이 경과하여야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 때에는 그 뜻을 통지하여야 한다”, 제4조에 “채권자는 제3조 제1항의 규정에 의한 통지 당시의 목적부동산의 가액에서 그 채권액을 공제한 금액(이하 ‘청산금’이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 목적부동산에 선순위담보권등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산함에 있어서 선순위담보등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다( 제1항). 채권자는 담보부동산에 관하여 이미 소유권이전등기가 경료된 경우에는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기가 경료된 경우에는 청산기간이 경과하여야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다( 제2항)”라고 규정하고, 같은 제11조에 “채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환시까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 또는 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다.
구 가등기담보법이 제3조와 제4조에서 담보계약에 의한 담보권의 사적 실행방법으로 귀속정산의 원칙을 규정함과 동시에 제12조와 제13조에서 그 공적 실행방법으로 경매의 청구 및 우선변제청구권 등 처분정산을 별도로 규정하고 있을 뿐 사적 실행방법으로 이른바 '처분정산'형의 담보권실행은 구 가등기담보법상 허용되지 아니하는 점, 구 가등기담보법 제3조, 제4조의 각 규정에 비추어 볼 때 위 각 규정을 위반하여 담보목적부동산에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우에도 그 소유권이전등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 소유권이전등기가 채권자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 소유권이전등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니라는 점, 구 가등기담보법 제11조 본문은 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 채권자가 구 가등기담보법에 정해진 청산절차를 밟지 아니하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하지 못하였음에도 그 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제삼자가 소유권을 취득하고 그로 인하여 구 가등기담보법 제11조 단서에 의하여 채무자가 더는 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 되었다면, 채권자는 위법한 담보목적부동산 처분으로 인하여 채무자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다. 이때 채무자가 입은 손해는 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자가 더는 그 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 된 때의 담보목적부동산의 가액에서 그때까지의 채무액을 공제한 금액이라고 봄이 상당하다. 그리고 구 가등기담보법이 사적 실행방법으로서 ‘처분정산’형의 담보권실행을 허용하지 않고 이에 위반한 담보권실행의 효력을 부정하는 것은 기본적으로 경제적 약자인 채무자의 보호를 위한 것이라는 점, 그런데도 채권자가 담보목적부동산을 처분함으로 인하여 손해배상책임을 지게 된 점, 채권자로서는 담보목적부동산 처분에 이르기까지 약정 이자 및 지연손해금을 담보목적부동산의 가액에서 공제받음으로써 여전히 약정 이익을 누리는 점 등을 종합하면, 채무자가 약정 이자 지급을 연체하였다든지 채무자가 그 채무액을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있었다는 사정이나 채권자가 담보목적부동산을 처분하여 얻은 이익의 크고 작음 등과 같은 사정은 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해배상책임을 제한할 수 있는 사유가 될 수 없다고 할 것이다.
그런데도 원심이 판시와 같은 이유로 피고들의 손해배상책임을 일부 제한한 것은, 위와 같은 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해함으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.
2. 앞서 본 바와 같이 채권자의 위법한 담보목적부동산 처분으로 인한 손해를 산정함에 있어 담보목적부동산의 가액에서 채무액을 공제하여 산정하므로, 이러한 산정 방식에는 담보목적부동산의 양도가 전제되어 있다고 할 것이므로, 담보목적부동산 양도로 인한 양도소득세는 채무자가 부담하여야 하고 이를 별도의 손해라고 할 수 없다.
그런데도 원심이 원고에게 부과된 양도소득세가 별도의 손해임을 전제로 판단한 것은 타당하지 않으나, 그에 대한 손해배상 주장을 배척한 결론은 정당하므로, 이를 다투는 상고이유는 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 원심판결의 원고 패소 부분 중 소유권상실로 인한 손해배상 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 피고 1에 대한 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성
대법원 2010.8.26. 선고 2010다27458 판결 【소유권이전등기등말소】[공2010하,1810]