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분류: 부동산기타 선고일: 2010.03.25

【판시사항】
[1] 토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 재지정을 하지 않은 경우, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것인지 여부(소극)
[2] 복수 당사자 사이의 합의 중 일부 당사자의 의사표시가 무효인 경우, 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지 여부의 판단 기준

【판결요지】
[1] 토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 재지정을 하지 아니한 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다.
[2] 복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 한 경우 그 합의는 전체로서 일체성을 가지는 것이므로, 그 중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지의 여부는 민법 제137조에 정한 바에 따라 당사자가 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는지의 여부에 의하여 판정되어야 하고, 그 당사자의 의사는 실재하는 의사가 아니라 법률행위의 일부분이 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 당사자 쌍방이 이에 대비하여 의욕하였을 가정적 의사를 말하는 것이지만, 한편 그와 같은 경우에 있어서 나머지 당사자들이 처음부터 한 당사자의 의사표시가 무효가 되더라도 자신들은 약정내용대로 이행하기로 하였다면 무효가 되는 부분을 제외한 나머지 부분만을 유효로 하겠다는 것이 당사자의 의사라고 보아야 할 것이므로, 그 당사자들 사이에서는 가정적 의사가 무엇인지 가릴 것 없이 무효 부분을 제외한 나머지 부분은 그대로 유효하다고 할 것이다.

【참조조문】
[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제1조, 제21조의3 제1항 / [2] 민법 제137조

【참조판례】
[1] 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다6431 판결(공1996상, 1539), 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결(공1999하, 1398) / [2] 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다38875 판결(공1996상, 1095)

【전 문】
【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 이상희)
【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 주경진)
【원심판결】 서울고법 2009. 5. 15. 선고 2007나126685 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 토지거래허가구역이 아니라는 상고이유에 관하여
국토이용관리법 소정의 토지거래허가 규제지역 내에 있는 토지에 관한 매매계약 체결일이 같은 법상의 규제지역으로 지정고시되기 전인 때에는 그 매매계약에 관하여 관할 관청의 허가를 받을 필요가 없고( 대법원 1996. 4. 12. 선고 96다6431 판결 등 참조), 한편 토지거래허가구역 지정기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 토지거래허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 후 허가구역 지정이 해제되거나 허가구역 지정기간이 만료되었음에도 재지정을 하지 아니한 때에는 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효로 된 경우를 제외하고는, 더 이상 관할 행정청으로부터 토지거래허가를 받을 필요가 없이 확정적으로 유효로 되어 거래 당사자는 그 계약에 기하여 바로 토지의 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 이행청구를 할 수 있고, 상대방도 반대급부의 청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이지, 여전히 그 계약이 유동적 무효상태에 있다고 볼 것은 아니다( 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결 등 참조).
원심은, 이 사건 매매계약에 기하여 이 사건 제3토지에 관한 소유권이전등기를 구하는 원고의 주위적 청구에 관하여, 갑 제12호증의 4의 기재에 의하면 이 사건 제3토지가 토지거래허가구역으로 지정된 구역 안의 토지인 사실을 인정할 수 있고, 원고와 피고가 이 사건 제3토지에 관한 거래계약에 관하여 토지거래허가를 받았음을 인정할 증거가 없다는 이유로 이를 기각하였다.
그런데 원심이 이 사건 제3토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 근거로 삼은 갑 제12호증의 4(토지이용계획확인서)를 살펴보면, 위 토지이용계획확인서는 2008. 10. 21. 발행된 것으로서 이 사건 제3토지가 위 발행일 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 것을 알아볼 수 있을 뿐 이 사건 매매계약 체결일인 1995. 12. 22. 당시에도 토지거래허가구역으로 지정되어 있었다고 볼 만한 기재는 전혀 찾아볼 수 없다.
따라서 원심이 이 사건 제3토지가 이 사건 매매계약 당시에도 토지거래허가구역으로 지정되어 있었는지 여부 및 그 이후에 토지거래허가구역지정이 일시 해제되었을 가능성이 있는지 등에 관하여 살펴보지 아니한 채, 갑 제12호증의 4의 기재만으로 이 사건 제3토지에 관한 매매계약이 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래라고 단정하고 그 허가를 받았음을 인정할 증거가 없다는 이유로 원고의 주위적 청구를 기각한 것은, 토지거래허가구역 내의 토지거래계약의 효력 등에 관한 법리를 오해함으로써 채증법칙을 위배하여 증거 없이 사실을 인정하였거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라고 할 것이다.
다만, 아래에서 살펴보는 바와 같이 피고는 이 사건 합의에 의하여 원고의 이 사건 제3토지에 관한 매수인으로서의 권리는 소멸되었다는 취지의 항변을 하고 있고, 이는 원고의 예비적 청구뿐만 아니라 주위적 청구에도 공통되는 것으로서 위 항변이 이유 있는 것으로 받아들여지는 이상 원고의 주위적 청구는 어차피 기각될 것이므로, 원심의 위와 같은 위법은 결국 판결결과에 영향이 없다고 할 것이다.
2. 이 사건 합의가 무효라는 상고이유에 관하여
복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 한 경우 그 합의는 전체로서 일체성을 가지는 것이므로, 그 중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지의 여부는 민법 제137조에 정한 바에 따라 당사자가 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는지의 여부에 의하여 판정되어야 하고, 그 당사자의 의사는 실재하는 의사가 아니라 법률행위의 일부분이 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 당사자 쌍방이 이에 대비하여 의욕하였을 가정적 의사를 말하는 것이지만 ( 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다38875 판결 참조), 한편 그와 같은 경우에 있어서 나머지 당사자들이 처음부터 한 당사자의 의사표시가 무효가 되더라도 자신들은 약정내용대로 이행하기로 하였다면 무효가 되는 부분을 제외한 나머지 부분만을 유효로 하겠다는 것이 당사자의 의사라고 보아야 할 것이므로, 그 당사자들 사이에서는 가정적 의사가 무엇인지 가릴 것 없이 무효 부분을 제외한 나머지 부분은 그대로 유효하다고 할 것이다.
원심이 인정한 사실 및 그 채용증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, ① 원고, 소외 1을 대리한 소외 2, 소외 3 3자 사이의 이 사건 합의 당시 원고와 소외 2가 작성하여 소외 3에게 교부한 2004. 10. 22.자 및 2004. 11. 22.자 각서들(을 제4, 6호증, 이하 ‘이 사건 각서들’이라고 한다)은 그 문면상 “ 소외 2가 소외 1의 대리인임을 인정하고 그 대리권 유무에 관하여 이의를 제기하지 않음은 물론, 만약 소외 2에게 대리권이 없는 것으로 밝혀지는 경우에는 그로 인한 민·형사상의 책임을 지겠다”는 취지임이 분명하고, 이는 결국 소외 2의 대리권 유무에 관계없이 이 사건 합의를 이행하겠다는 취지로 볼 수 있는 점, ② 원고와 소외 2가 이 사건 각서들을 작성하게 된 것은, 피고가 이 사건 합의를 하는 과정에서 나중에 소외 2에게 소외 1을 대리할 권한이 없는 것으로 밝혀져 합의가 무효로 될 것을 염려하여 그 경우에도 피고의 손해가 없도록 보장하여 줄 것을 요구하였기 때문인 점, ③ 이 사건 각서들을 작성할 당시는 소외 4 등이 이미 피고 및 소외 3 등을 상대로 이 사건 각 토지에 관한 소외 1의 1/2 지분 소유권이전등기청구권을 대위행사하고 있는 시점이어서 만약 피고 등이 위 소송에서 패소할 경우 이 사건 합의에 따른 이행이 불가능하다는 것이 상당 정도 예상되었을 것으로 보이는 점, ④ 이 사건 합의 당시 원고와 소외 1은 잔금지급기일을 경과하고도 8년이 지나도록 잔금을 지급하지 못하고 있어서 피고 및 소외 3으로부터 계약해제를 당할 수도 있는 상황에 처해 있었던 점, ⑤ 이 사건 각 토지의 시가는 계약 당시보다 급격히 상승하여 원고로서는 이 사건 제1, 2토지의 각 1/2 지분만을 취득하더라도 상당한 정도의 차익을 얻을 수 있었을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 합의를 함에 있어서 당사자 중 한 사람인 소외 1의 의사표시 부분이 소외 2의 대리권 흠결로 무효가 된다고 하더라도, 피고와의 사이에서는 그 효력을 인정하고 그 내용대로 이행하기로 약정하였다고 할 것이므로, 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 차한성(재판장) 박시환 안대희(주심)

대법원 2010.3.25. 선고 2009다41465 판결 【소유권이전등기】