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분류: 부동산기타 선고일: 2008.04.10

【판시사항】
[1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)
[2] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 임대인에게 지급된 권리금의 법적 성질 및 그 경우 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인이 권리금반환의무를 지는지 여부(적극)

【참조조문】
[1] 민법 제536조, 제618조, 제741조 / [2] 민법 제105조, 제618조

【참조판례】
[1] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결(공1995하, 2951), 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결(공1998하, 1756), 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결(공2006하, 1875) / [2] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176), 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결(공2002하, 2058)

【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 변호사 김동주)
【피고(반소원고), 피상고인】 피고
【원심판결】 서울고법 2007. 10. 23. 선고 2006나112337, 112344 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
동시이행의 항변권은 당사자가 이를 원용하여야 그 인정 여부에 대하여 심리·판단할 수 있음이 원칙인 바( 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 등 참조), 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 임차보증금 등 반환청구에 대하여 이 사건 점포의 명도와 동시에 이행되어야 한다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 항변은 원고가 상고심에 이르러서야 비로소 명시적으로 주장하는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).
원심은, 피고가 2006. 2. 16. 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 인정하여, 원고의 2006. 2. 16. 이후 임료 상당 부당이득 청구를 배척하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).
원심은 그 채택 증거들에 의하여, 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인을 통하여 피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실, 피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자 원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서 임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라 이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실, 이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 상고이유 제4점에 대하여
증거의 취사선택과 사실인정은 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속하는바, 기록을 검토하여 보면, 피고가 이 사건 점포에서 식당영업을 하면서 발생한 전기료, 수도료, 도시가스요금 등을 미납하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 그 미납액이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.
5. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심)

대법원 2008.4.10. 선고 2007다76986,76993 판결 【건물명도·임대차보증금】