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분류: 경매절차 선고일: 1992.11.24

【판시사항】
경매사건에서 집달관이 임차인이라고 주장하는 자의 처의 진술만을 근거로 하여 작성한 임대차조사보고서의 증명력

【판결요지】
경매사건에서 집달관이 경매부동산에 관한 임대차조사를 하면서 임차인이라고 주장하는 자의 처의 진술의 진실 여부를 조사확인하지 않은 채 위 진술만을 근거로 하여 작성한 임대차조사보고서는 임대차계약사실을 인정할 증거로서의 가치가 박약하다.

【참조조문】
민사소송법 제187조, 제618조 제3호

【전 문】
【원고, 상고인】 주식회사 우진 소송대리인 변호사 박신일
【피고, 피상고인】 김규명 소송대리인 변호사 김철기
【원심판결】 부산지방법원 1992.4.10. 선고 91나3786 판결
【주 문】
원심판결중 원고패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】
원고소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심은 1심판결의 이유설시를 인용하여 피고가 1986.9.3. 이사건 아파트를 전입신고를 마치고 같은 달 5. 위 아파트의 소유자인 소외 최정수와의 사이에 이 사건 아파트에 관하여 임료와 기간의 정함이 없이 임차보증금 45,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하고 위 임차보증금을 지급한 후 입주하여 현재까지 점유하고 있는 사실, 이 사건 아파트에 대한 경매절차에서도 집달관의 임대차조사시에 피고가 1986.9.3. 이 사건 아파트에 관하여 임차보증금 45,000,000원에 임차하여 점유하고 있는 것으로 보고되고 경매기일에도 그러한 내용이 공고된 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 이사건 아파트의 임차권자인 피고는 위 임대차계약 후에 설정된 근저당권에 기하여 위 아파트의 소유권을 취득한 원고에게 대항하여 위 임차보증금의 반환을 받을 때까지 위 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리가 있다고 판단하였다.
2. 그러나 기록에 의하여 살펴보면 원심이 피고와 위 최정수 사이의 위 임대차계약사실을 인정함에 있어 채용한 증거는 을 제2호증, 을 제3호증의 5,6,8,14, 1심증인 최정수의 증언에 의하여 그 진정성립을 인정한 을 제1호증의 각 기재와 위 증인의 증언인바, 위 증거들은 아래에서 보는 바와 같이 그 증거가치가 없거나 증거능력을 인정하기 어려운 것들이다.
먼저 을 제2호증은 세대별주민등록표로서 피고가 1986.9.3. 이 사건 아파트로 전입신고를 마치고 주민등록을 두고 있는 사실을 인정할 수 있는 자료가 될 뿐 위 임대차계약사실을 인정할 자료가 되지 못한다.
다음 을 제3호증의 5는 이 사건 아파트에 대한 경매사건에서의 임대차조사보고서로서 이에 의하면 피고가 1986.9.3. 이 사건 아파트를 임차보증금 45,000,000원에 임차하고 있는 사실이 기재되어 있으나, 위 보고서 기재에 의하면 위 보고서를 작성한 집달관은 피고의 처인 소외 양해선의 진술을 근거로 위와 같이 조사보고한 것으로 보이고 달리 위 집달관이 위 양해선의 진술의 진실 여부를 조사확인 한 흔적을 찾아볼 수 없으므로 이와 같이 피고측의 일방적인 진술을 그대로 기재한 것에 불과한 을 제3호증의 5는 위 임대차계약사실을 인정할 증거로서의 가치는 박약하다고 보아야 할 것이다. 또 을 제3호증의6, 8은 경매법원이 을 제3호증의 5의 내용을 그대로 공고한 내용이므로 그 증거가치는 을 제3호증의 5와 같다.
끝으로 을 제3호증의 14, 을 제1호증의 각 기재와 증인 최정수의 1심증언에 관하여 살피건대, 위 최정수는 1심증언에서 위 아파트의 소유자라면서도 위 아파트를 누구로부터 얼마에 샀는지조차 기억하지 못하고 있는 점, 동인은 피고의 장모인 점과 아래에서 설시하는 위 아파트의 시가 및 감정인의 감정서기재내용에 비추어 보면 위 최정수의 수사기관에서의 진술을 담은 을 제3호증의 14의 기재나 위 최정수의 1심증언은 그 신빙성이 극히 의심스럽다고 할 것이고, 이에 따라 동인과 피고 사이의 임대차계약서인 을 제1호증의 진정성립도 선뜻 인정하기 어렵다고 하지 않을 수 없다.
한편 원심이 원심의 사실인정에 방해가 되지 아니한다고 판시한 원심감정인 김정선의 시가 및 임료감정결과를 기록에 의하여 살펴보면 그 내용은 이 사건 아파트의 1986. 9. 5.당시의 시가가 금 2,900만원이고, 위 아파트의 적정한 임차보증금은 1,900만원이며 위 아파트와 조건이 비슷한 아파트가 1986. 9.경 임차보증금 18,000,000원에 임대된 사례가 있다는 것인바, 이러한 사실관계에 비추어 보면 피고가 장모인 위 최정수로 부터 시가의 약 1.5배나 되는 금액이고 보통의 임차보증금의 2배 이상이나 되는 금액의 임차보증금을 지급하고 이사건 아파트를 임차하였다는 것은 극히 이례적이라고 볼 것이어서 위 감정결과는 피고 주장과 같은 임대차계약사실을 인정하는 데에 방해가 되는 증거라고 보지 않을 수 없다.
또 원심이 배척하지 아니한 갑 제1호증의 5의 기재를 보면 위 아파트에 대한 경매절차에서 위 아파트의 가격을 감정한 한국감정원의 감정인은 1989. 8.17.당시 위 아파트에 관하여 임대차관계가 없는 것으로 조사확인하고 있음을 알 수 있으므로 이 것 또한 원심인정에 방해가 되는 증거라고 할 것인데도 원심은 그 증명력에 관하여 언급도 하지 않았다.
결국 원심은 채증법칙에 위반하여 증거가치의 판단을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것으로서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결중 원고 패소부분을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법원 1992.11.24. 선고 92다26123 판결 【건물명도등】