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강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매입니다.
경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류하여, ② 현금화한 다음, ③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
 
강제경매
 
-변제기가 도래한 채무에 대하여 채무자가 여타이유로 채무변제의 의무를 이행치 아니할 때 채권을 변제받고자하는 채권자가 채무자 (또는 보증인)소유의 부동산을 강제로 매각하여 줄 것을 관할법원에 요청하는 절차를 말한다.
 
(1) 강제경매신청서 작성 요령
강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.
① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원
③ 부동산의 표시
강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.
④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다.
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원
집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당합니다.
 

(2) 첨부서류
강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.
① 집행권원의 집행력 있는 정본
② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능), 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 이에 해당합니다.
③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
④ 부동산목록 10통
⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임)
⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 2,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
⑦ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
 
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.
 
(3) 관할법원
강제경매신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원입니다.
 
(4) 강제경매신청 사례
① 임차인이 “임차보증금(전세금) 반환청구와 관련한 재판에서 승소하여 그 판결문(확정판결,확정된 지급명령,화해조서 등)을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
② 차용증등 채권증서상의 금액에 대한 확인(이행)판결등을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
③ 차용증, 어음, 임대차(전세)계약서등의 채권증서에 대하여 채무자가 집행력을 인낙한 공정증서를 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
 
임의경매
-부동산 소유자를 채무자, 물상보증인 등 (담보물권설정자)으로 하는 근저당권, 저당권등의 담보물권자 가 그 담보물권에 기해 신청하는 것으로서, 강제경매와는 달리 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권 이 있기 때문에 별도의 소송절차나 판결문(채무명의)등이 필요 없다.
 
(1) 임의경매를 신청(실행)할 수 있는 담보권의 종류
① 결산기(변제기)가 도래한 근저당권
② 변제가 도래한 저당권
③ 변제기가 도래한 담보가등기권
④ 변제기(계약기간)가 도래(만료)한 등기된 전세권 등
⑤ 유치권
⑥ 전세권(건물 전부에 설정된 경우)