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관련 판례를 보면 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸 유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되 고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까 닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받 을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까 지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대 차는 해지되어 종료되며, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보 증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이어서, 경 락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하 여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이고, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택 에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락 된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소 유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택 에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설 정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다 만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결). 따라서 위 판례에 비추어 귀하의 경우에는 위 임차주택의 근저당권자 丁에 의하여 신청된 경매절차에서는 재계약 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서의 우선변제 권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 참고로 2008년 8월 21일부터 시행되고 있는 개정「주택임대차보호법 시행령」은 최 우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증 금이 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하 의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정 되며, ③그 밖의 지역에서는 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2008년 8 월 21일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규 정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다.
 
대한법률구조공단 법률상담사례