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「주택임대차보호법」제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴 다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항은 “제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서 (제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정 일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 에 임차주택(대지를 포함한다.)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있습니다. 그러므로 주택 의 인도와 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 때에 는 경매에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받 을 수 있습니다. 그런데 귀하는 임대차계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정하는 것으로 보입니다. 이러한 경우 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자 를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리 를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다. 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급 대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액 수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신 청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기 일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하 는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 그러나 실무상 일반적인 경우 위와 같이 임대차계 약 시 확정일자를 받은 사실을 증명하는 것이 쉽지 않으므로 귀하의 경우 우선변제권 이 인정될 가능성은 높지 않을 것으로 보입니다.
 
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