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낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 한다. 즉, 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 각종 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸한다.
 
말소기준등기는 저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매신청등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체중 시간적으로 가장 앞선 등기를 말한다.
 
* 전세권은 보통 말소기준귄리에 해당되지 않지만 아파트처럼 전유부분 전부에 설정된 전세권자가 경매 신청한 경우 전세권은 말소기준권리가 되고 건물 일부에 설정된 전세권은 말소기준권리에 해당하지 않는다.