전체 20262025202420232022202120202019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004200320022001200019991998199719961995 타경 검색

다가구주택 규제완화 추진, 왜 청년과 대학생이 거주하는 다중주택은 빠졌나

월세 25만 원도 버거운 청년들… 도심 소형주택 공급 확대와 주거환경 개선을 함께 추진해야

위반건축물 양성화 전문가 건축사 성진용 교수 “청년 주거정책은 현금 지원을 넘어,

청년이 살 수 있는 공간을 만드는 건축제도 개혁으로 이어져야 한다”

​

서울에서 월세 25만 원짜리 고시원조차 지키지 못할까 두려워하는

스물여섯 살 청년의 이야기가 우리 사회에 묵직한 질문을 던지고 있다.

동아일보는 10월 20일 자 보도에서 월세 체납으로 퇴거 위기에 놓인 청년이 노숙인 쉼터를 검색해야 했던 현실을 전했다.

​

일을 하다가 다쳐 소득이 끊기자, 가장 먼저 무너진 것은 일상이 아니라 잠잘 공간이었다.

청년에게 방 한 칸은 단순한 주거공간이 아니다. 취업을 준비하는 자리이고,

학업을 이어가는 공간이며, 내일을 설계하는 최소한의 기반이다.

그런데 지금의 서울에서는 청년들이 더 나은 집을 찾아 이동하는 것이 아니라,

월세를 감당하기 위해 더 좁고 낡고 먼 방으로 밀려나고 있다.

​

나는 건축사로서 이 문제를 주택가격이나 월세 지원의 문제로만 바라보아서는 안 된다고 생각한다.

청년이 살 수 있는 주택을 충분히 공급하지 못하도록 가로막는 건축제도에도 원인이 없는지 살펴야 한다.

정부가 다가구주택의 층수와 면적 기준을 완화하려는 지금,

청년과 대학생이 주로 이용하는 다중주택 역시 같은 관점에서 제도를 재검토해야 한다.

​

월세 상승, 2030세대를 짓누르다

▲ 월세가 오르는 동안 청년의 방은 작아졌다

동아일보가 인용한 한국부동산원 자료에 따르면 서울 월세가격지수는 최근 1년 사이 8.2% 상승했다.

이는 2015년부터 2025년까지 10년간 상승률인 6.3%를 웃도는 수준이다.

​

청년 주거단체 민달팽이유니온이 분석한

서울 소형주택의 평균 월세도 2021년 59만1,000원에서 2025년 70만 원으로 상승했다.

​

월세 70만 원은 청년에게 결코 가벼운 금액이 아니다.

관리비와 공과금, 교통비, 식비를 더하면 한 달 소득의 상당 부분이 기본적인 생존비용으로 사라진다.

월세를 내기 위해 아르바이트를 늘리고, 아르바이트를 하느라 공부할 시간을 잃는다.

취업을 준비해야 할 청년이 오늘의 방값을 마련하기 위해 내일의 기회를 포기하는 악순환이다.

​

국회 입법조사처 자료를 인용한 해당 보도에 따르면 최저주거기준에 미달하는

주거환경에 살면서 소득의 30% 이상을 임차료로 지출하는 주거 복합 위기 1인 가구는 11만6,882가구에 이른다.

그중 20대가 47.5%를 차지한다.

더욱 심각한 것은 이들 가운데 상당수가 고시원에 거주한다는 사실이다.

청년 주거문제를 단순한 월세 부담의 문제가 아니라 주거공간의 질과 공급구조 문제로 접근해야 하는 이유다.

​

▲ 다가구주택은 4개 층으로 완화한다면서 다중주택은 왜 그대로인가

정부가 추진한 「건축법 시행령」 개정안에는 다가구주택의 주택으로 쓰는 층수를 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화하고,

1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계를 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 확대하는 내용이 담겼다.

​

이는 도심의 제한된 토지를 보다 효율적으로 활용하고 비아파트

주택 공급을 늘리기 위한 규제완화 방향으로 이해할 수 있다.

그렇다면 질문하지 않을 수 없다.

​

다가구주택은 4개 층과 1,000㎡ 미만으로 완화하면서,

대학생과 청년 직장인이 장기간 거주할 수 있도록 마련된 다중주택은 왜 같은 수준의 완화 대상에 포함하지 않는가.

​

다중주택과 다가구주택은 모두 「건축법 시행령」 별표 1에서 단독주택의 종류로 분류된다.

다만 그 구조와 사용방식은 다르다.

다가구주택은 독립적인 세대별 주거생활을 전제로 하는 반면,

다중주택은 여러 사람이 장기간 거주하되 각 실이 독립된 주거 형태를 갖추지 않는 구조다.

다중주택은 실별 욕실을 설치할 수 있지만 실별 취사시설은 설치하지 않는 것을 원칙으로 한다.

현행 다중주택의 규모 기준은 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 660㎡ 이하다.

​

나는 이러한 규모 제한이 청년 주거 수요가 집중되는 대학가와 역세권의 현실에 적합한지 다시 검토할 시점이라고 본다.

​

▲ 다중주택도 3개 층에서 4개 층으로, 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로

내가 제안하는 제도개선의 핵심은 명확하다.

다중주택도 주택으로 쓰는 층수를 3개 층 이하에서 4개 층 이하로,

1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계를 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 완화하자는 것이다.

​

이는 이미 확정된 다중주택 규정이 아니라,

청년 주거문제 해결을 위해 정부와 국회가 검토해야 할 정책 제안이다.

물론 층수와 면적 기준을 완화한다고 해서 모든 토지에 4층 다중주택을 지을 수 있는 것은 아니다.

​

용도지역별 건폐율과 용적률, 높이제한, 일조권, 주차장 설치기준, 피난·방화 기준 등은 별도로 충족해야 한다.

또한 1,000㎡ 미만이라는 기준은 대지면적이 아니라 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계다.

이처럼 건축법령의 기본 질서를 유지하면서 다중주택의 규모 제한을 합리적으로 조정하자는 것이 제안의 취지다.

​

▲ 도심의 한 필지에서 청년 주거공간을 더 확보할 수 있다

예를 들어 한 필지의 토지에 다중주택을 신축한다고 가정해 보자.

현행 기준에서 주택으로 쓰는 층수는 3개 층 이하다.

그러나 4개 층까지 허용한다면 같은 토지에서도 추가적인 주거공간을 계획할 가능성이 생긴다.

주택으로 쓰는 바닥면적의 합계 역시 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 확대된다면 설계의 선택지가 넓어진다.

​

다만 증가한 면적이 모두 임대 가능한 방으로 전환되는 것은 아니다.

계단과 복도, 공용시설, 피난공간, 설비공간을 충분히 확보해야 한다.

중요한 것은 단순히 방의 숫자를 늘리는 데 있지 않다.

청년들이 공동으로 이용할 수 있는 취사공간과 세탁실, 휴게실, 학습공간을 계획하면서도

사업성을 확보할 수 있는 건축적 여건을 만드는 데 있다.

다중주택을 값싼 잠자리로만 볼 것이 아니라, 청년의 생활과 학업,

사회 진출을 뒷받침하는 소규모 공동주거시설로 발전시켜야 한다.

​

▲ 공급을 늘린다고 월세가 저절로 내려가는 것은 아니다

여기서 반드시 짚어야 할 문제가 있다.

다중주택의 규모를 완화하면 공급 확대의 가능성은 커지지만,

그것만으로 월세 인하가 보장되는 것은 아니다.

토지가격과 공사비, 금융비용이 높으면 공급이 늘어나더라도 임대료는 쉽게 내려가지 않을 수 있다.

따라서 규제완화와 함께 공공의 역할이 필요하다.

​

정부와 지방자치단체가 청년 주거 목적의 다중주택에 정책금융이나 저리 융자, 공공 매입·임대 연계 등의 지원을 제공한다면,

그 혜택은 실제 임차인의 주거비 절감으로 이어져야 한다.

일정 기간 임대료 인상률을 제한하거나, 지역 시세보다 낮은 임대료로 공급하도록 하는 조건을 검토할 수 있다.

공적 지원을 받는 사업자에게 청년 주거안정이라는 공적 책임을 부여하는 것이다.

규제를 완화해 공급자에게만 이익을 주는 정책이 아니라,

그 결과가 청년의 월세 부담 완화로 이어지는 정책을 설계해야 한다.

​

▲ 다중주택 완화의 전제는 화재안전과 주거의 질이다

나는 건축사로서 건축규제 완화를 주장하지만, 안전기준까지 완화해야 한다고 생각하지 않는다.

오히려 청년이 밀집해 거주하는 다중주택일수록 화재안전과 피난시설은 더욱 엄격하게 관리해야 한다.

실별 최소 면적과 창문의 설치·크기, 채광과 환기, 방음, 방화구획, 피난동선 등을 종합적으로 검토해야 한다.

특히 지하층이나 창문이 없는 공간을 무리하게 주거용으로 전환하는 행위는 경계해야 한다.

​

청년에게 저렴한 주택을 공급한다는 이유로 인간다운 생활에 필요한 최소한의 주거환경을 포기하게 해서는 안 된다.

또한 다중주택의 실별 취사시설 설치 제한을 회피하기 위해 불법으로 개별 취사시설을 설치하거나,

허가받은 용도와 다르게 운영하는 문제도 예방해야 한다.

필요하다면 공용 취사시설의 설치기준과 유지관리 기준을 명확히 하고,

실제 운영상태에 대한 점검체계도 마련해야 한다.

규모는 합리적으로 완화하되, 안전과 주거의 질은 높이는 것이 올바른 건축정책이다.

​

▲ 노후 고시원과 불법 개조주택 문제도 함께 해결해야 한다

청년 주거문제를 논하면서 기존 건축물의 문제를 외면할 수 없다.

서울의 대학가와 역세권에는 오래된 고시원, 다중주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있다.

그중 일부는 허가받은 용도와 다르게 사용되거나, 불법 칸막이 설치와

무단 용도변경 등으로 주거환경과 안전에 문제가 발생하기도 한다.

​

이러한 건축물에 대해서는 무조건적인 철거나 일률적인 양성화가 아니라,

개별 건축물의 구조와 법적 상태를 정확히 진단해야 한다.

건축물대장과 현황을 비교하고, 피난·방화·채광·환기·주차 등 관계 법령에 적합한지 검토해야 한다.

적법한 용도변경이나 대수선, 리모델링을 통해 안전한 주거공간으로 전환할 수 있는 건축물은 적극적으로 활용할 필요가 있다.

​

반대로 구조적 안전이나 피난기준을 충족할 수 없는 시설까지 청년 주거공간이라는 이유로 인정해서는 안 된다.

위반건축물의 적법화와 청년 주거 공급 확대는 서로 연결될 수 있지만,

불법시설의 일괄적인 면죄부가 되어서는 안 된다.

​

▲ 청년 주거정책, 월세 지원을 넘어 건축제도 개혁으로

청년 월세 지원은 필요하다.

당장 방값을 마련하지 못해 퇴거 위기에 놓인 청년에게 긴급 지원은 절박한 생계대책이다.

그러나 매달 일정 금액을 지원하는 방식만으로는 주택 공급 부족과

열악한 주거환경이라는 구조적 문제를 해결하기 어렵다.

​

나는 청년 주거정책을 세 가지 방향으로 전환해야 한다고 본다.

​

첫째, 대학가와 역세권에서 안전하고 합리적인 가격의 소형 임대주택을 공급할 수 있도록 다중주택 규모 기준을 재검토해야 한다.

둘째, 공공의 금융·매입·임대 지원을 통해 규제완화의 효과가 실제 월세 부담 경감으로 연결되도록 해야 한다.

셋째, 노후 고시원과 기존 소형주택을 안전하게 개선할 수 있도록 건축 인허가와 리모델링 지원체계를 정비해야 한다.

여기에 주거위기 청년을 찾아 지원하는 적극적인 행정이 더해져야 한다.

주거 지원 제도를 몰라 노숙인 쉼터부터 검색해야 하는 청년이 더 이상 발생하지 않도록 해야 한다.

▲ 범려의 통찰, 도시의 미래는 사람의 흐름을 읽는 데 있다

​

중국 춘추시대의 범려는 시대의 변화와 사람,

물자의 흐름을 읽어 미래의 가치를 판단한 인물로 알려져 있다.

오늘날 도시와 부동산 정책에도 이러한 통찰이 필요하다.

도시의 미래는 높은 건물이나 비싼 아파트만으로 결정되지 않는다.

​

청년이 모이고, 대학과 산업이 연결되며,

새로운 일자리가 만들어지는 곳에서 도시의 경쟁력이 형성된다.

그런데 청년들이 월세를 감당하지 못해 대학과 직장을 떠나야 한다면,

도시는 미래의 성장동력을 스스로 잃게 된다.

청년 주거정책은 단순한 복지지출이 아니라 도시의 인재와 산업, 미래를 지키는 투자다.

​

▲ 결론 — 청년에게 필요한 것은 더 작은 방이 아니라 더 큰 기회다

정부는 다가구주택의 3개 층을 4개 층으로,

주택으로 쓰는 바닥면적 합계를 660㎡ 이하에서 1,000㎡ 미만으로 완화하는 방안을 추진하고 있다.

그렇다면 이제 다중주택에도 시선을 돌려야 한다.

대학생과 사회초년생, 청년 직장인이 장기간 거주하는 다중주택을 합리적으로 확대할 수 있도록

건축법 시행령 별표 1의 개정을 적극 검토해야 한다.

​

물론 건축규제 완화 하나로 청년 월세 문제가 모두 해결되지는 않는다.

그러나 주거비 부담을 낮추려면 안전하고 적정한 가격의 주택을 충분히 공급할 수 있는 제도적 기반부터 마련해야 한다.

다가구주택에 적용하려는 4개 층·1,000㎡ 미만의 규제완화 방향을 다중주택에도 확대하자.

이는 건축업계를 위한 특혜가 아니라 청년에게 더 나은 주거 선택권을 제공하기 위한 정책 제안이다.

월세를 내기 위해 꿈을 줄이는 청년이 아니라, 안정된 주거공간에서 꿈을 키우는 청년이 많아져야 한다.

청년의 미래를 지키는 첫 번째 정책은, 청년이 안심하고 돌아갈 수 있는 방 한 칸을 마련하는 일이다.