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선순위 임차인 인도명령 신청 시기와 부당이득 반환 시점

01 선순위 임차인이 명도를 비협조한 경우 어떻게 대응하나?

안녕하세요,

아파트 000동 000호 낙찰자입니다.

전화 연결이 되지 않아 문자로 내용 남겨드립니다.

배당금 수령 관련해 경매법원 공무원이나 변호사 등 전문가에게 문의해 보시면 아시겠지만, ‘낙찰자의 명도확인서’는 점유자가 실제로 집을 비워주는(퇴거) 조건으로 작성해 드리는 서류입니다.

따라서 본인은 낙찰받은 주택 관리비 및 제세공과금 납부 확인과 주택 인도를 받고 나서, 명도확인서를 전달하게 된다는 사실을 알려 드립니다.

만약 배당기일 이후에도 집을 비워주지 않고 점유를 계속하실 경우, 본인은 명도소송과 배당기일 이후부터 주택 사용료에 따른 부당이득 반환 청구소송을 진행할 수밖에 없습니다.

이 경우 주택 사용료(부당이득) 청구는 물론, 소송 진행 시 발생하는 소송비용(변호사 선임비 등) 전액도 청구하게 되며, 법원 강제집행 절차로 이어져 보증금 수령에 큰 차질과 경제적 손해가 발생하게 됩니다.

이 부분에 대해서는 경매 변호사 등 법률 전문가와 상의해 보시고 연락 주시기 바랍니다.

본인은 7월 23일 잔금을 납부해 현재 소유자로서 사전에 집 상태를 확인하고 향후 명도 일정을 원만히 협의하고자 합니다.

방문 건에 협조해 주시기 바라며, 가능하신 시간을 말씀해 주시면 맞추어 찾아뵙겠습니다.

연락처 010-0000-0000

02 매수인에게 대항력이 있는 임차인에 대한 인도청구

주택임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 보유하고 있을 때 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(대법원 93다39676 판결, 대법원 94다37646 판결).

⑴ 대항력 있는 임차인은 임차보증금 상당의 배당금을 전액 지급받을 수 있는 때(임차인에 대한 배당표가 확정될 때)까지 매수인의 임차주택 인도청구를 거절할 수 있다.

결국 대항력 있는 임차인이라도 배당기일에 임차보증금을 전액 배당받을 수 있는 경우, 그 배당표가 확정되면 배당금을 수령하였는지 여부와 무관하게 인도명령을 발령할 수 있다.

(2) 그러나 대항력 있는 임차인이 ① 임차보증금의 일부만 배당받거나, ② 임차보증금 전부를 배당받았다고 하여도 배당이의 등으로 배당표가 확정되지 않은 경우에는 인도명령을 발령할 수 없다.

03 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이득 여부

임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권은 소멸하지 않고, 매수인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하며, 종전의 적법한 임대차관계가 그대로 유지된다.

즉 주택임대차보호법 제3조의5 단서 규정[보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원 판례(대법원 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2005다21166 판결)]에 따라 그 배당금을 현실적으로 수령할 수 있는 상태, 즉 배당표가 확정될 때까지는 종전 임차권이 그대로 유지되므로 그때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 아니한다(대법원 2003다23885 판결).

배당표가 확정되어 수령할 수 있는 날부터 부당이득의 대상이 된다는 판결 내용이다.

04 임차인 배당금 수령 시 명도확인서 필요 유무!

⑴ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있기 때문이다(대법원 90다카24076 판결, 대법원 91다35823 판결 등).

⑵ 임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물 명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.

⑶ 매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며, 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.

⑷ 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며, 주택임대차보호법 제3조의2 제3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 명도한 것을 증명하여야 한다. 그러나 임차인의 주택명도 의무가 보증금 반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결).

05 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구(=임차인이 배당금을 수령할 때까지는 부당이득 반환의무가 발생하지 않는 것인지 여부)

⑴ 매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각 대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도 완료 시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있다.

⑵ 임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다. 소액임차인 및 전세권자의 경우도 마찬가지이다.