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정부가 2026년 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안은 비아파트 시장을 다시 들여다봐야 할 중요한 신호라고 본다.

기사에 따르면 다세대·다가구주택의 층수 제한을 기존 3개 층에서 4개 층 이하로 완화하고,

건축면적 기준도 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대하는 방향이다.

건설자금 대출한도 역시 7,000만원에서 9,000만원으로 높이고 금리는 3.5%에서 3.2%로 낮추는 내용이 담겼다.

나는 이 정책을 단순히 “빌라를 더 공급하겠다”는 정책으로만 보지 않는다.

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경·공매 투자자에게는 기존 빌라와 노후주택의 가치를 다시 계산해 보라는 신호가 될 수 있다.

경매에서 돈을 버는 사람은 현재 가격보다 ‘바뀔 수 있는 가치’를 산다

경매 투자자들이 흔히 보는 것은 감정가, 최저매각가격, 유찰횟수, 임차인, 대항력, 주변 실거래가다.

물론 중요하다. 그러나 건축사인 내가 경매물건을 볼 때는 여기에 한 가지를 더 본다.

바로 HBU(Highest and Best Use·최유효이용) 분석이다.

예를 들어 오래된 다가구·다세대주택이 경매에 나왔다고 하자.

지금까지는 건물의 노후도 때문에 투자자들의 관심에서 벗어났을 수 있다.

그러나 정책과 법령이 바뀌면 이야기가 달라진다.

현황 그대로 사용하는 것이 유리한지, 리모델링할 것인지, 용도변경할 것인지, 증축 가능성이 있는지,

아니면 철거 후 새로운 기준을 활용해 신축하는 것이 유리한지를 다시 계산해야 한다.

정책이 바뀌면 같은 땅의 HBU도 바뀔 수 있다.

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특히 경·공매에서 이런 물건을 찾아야 한다

앞으로 나는 다음과 같은 비아파트 경·공매 물건을 집중적으로 살펴볼 필요가 있다고 본다.

여기서 매우 중요한 점이 있다.

“4층까지 가능해졌으니 모든 3층 빌라에 한 층을 올릴 수 있다”는 뜻은 아니다.

실제 증축이나 신축 가능 여부는 용도지역, 건폐율, 용적률, 도로, 일조, 높이,

주차대수, 구조안전, 피난·소방 등의 조건을 개별적으로 검토해야 한다.

기사에서 소개한 정책 방향과 실제 개별 물건의 인허가 가능성은 반드시 구분해야 한다.

‘한 층’은 단순히 한 층이 아니다

기사에서는 주거층을 하나 추가할 경우 같은 면적에서 공급 가능한 가구 수가

약 33% 증가할 수 있다고 설명한다.

투자자 입장에서는 이 숫자를 그냥 지나쳐서는 안 된다.

예를 들어 어떤 토지에 기존 조건으로 임대 가능한 공간이 300평이라고 가정했는데,

법적·물리적 조건을 충족해 개발 가능한 연면적이 증가한다면

임대수익과 매각가치가 동시에 달라질 수 있다.

그러므로 경매 입찰가격도 단순히 현재 건물의 시세에서 결정해서는 안 된다.

내가 강조하는 방식은 다음과 같다.

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예상 완성가치

－ 공사비

－ 설계·인허가비

－ 금융비용

－ 취득·보유비용

－ 명도·정비비용

－ 예상 세금

－ 목표이익

＝ 내가 지불할 수 있는 최대 입찰가격

이것이 ‘선승구전(先勝求戰)’형 경매투자다.

먼저 이길 수 있는 구조를 계산한 다음 입찰하는 것이다.

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지금은 ‘예쁜 빌라’보다 ‘바꿀 수 있는 빌라’를 찾아야 한다

전세사기 이후 빌라시장은 상당 기간 위축됐다.

그런데 투자에서는 시장이 모두 좋아졌을 때 들어가는 것보다

정책이 바뀌기 시작했지만 가격에는 아직 충분히 반영되지 않은 시점이 더 중요할 수 있다.

따라서 나는 2026~2028년 경·공매시장에서 단순히 싼 빌라를 찾기보다

정책 변화로 HBU가 달라질 가능성이 있는 물건을 찾을 필요가 있다고 본다.

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특히 노후 다가구·다세대 + 넓은 대지 + 좋은 도로조건 + 잔여 용적률 + 임대수요 + 재건축 가능성이

겹치는 물건은 주목할 만하다.

반대로 전세수요가 약한 지역, 토지가격이 지나치게 높은 지역, 주차 확보가 어려운 곳, 도로조건이 불리한 곳,

위반사항 해소가 불가능한 물건은 아무리 싸더라도 신중해야 한다.

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앞으로 경매는 ‘권리분석 + 건축분석’이다

과거 경매의 핵심이 권리분석이었다면 앞으로는 그것만으로 부족하다.

나는 경·공매 물건을 다음 공식으로 봐야 한다고 생각한다.

경매사이트에서 남들이 보는 것은 현재의 낡은 빌라다.

그러나 건축과 정책을 아는 투자자는 그 땅 위에 앞으로 만들어질 건물과 임대수익,

그리고 매각가격을 본다.

“싼 빌라를 찾지 말고, 가치가 바뀔 빌라를 찾아라.”

2026년 비아파트 규제완화는 그런 물건을 다시 찾아볼 시점이 왔다는 신호가 될 수 있다.

다만 정책 발표만 믿고 입찰해서는 안 된다. 경매 입찰 전에 해당 대지에 실제로 몇 층, 몇 세대, 몇 ㎡까지

가능한지를 건축사가 먼저 검토하고, 그 결과를 가지고 최대입찰가를 역산해야 한다.

그것이 내가 말하는 건축을 이용해 경·공매에서 돈을 만드는 방법이다.