옥션원 | 법원경매 전문가칼럼

전문가칼럼

규제는 반복된다, 과거 정부정책에서 미래를 읽는 투자

글쓴이 : 최영곤 교수편

작성일 : 2026-07-20

규제는 반복된다, 과거 정부정책에서 미래를 읽는 투자

-현 정부 부동산 정책, 앞으로 시장의 중요 변수는-

"과거 규제 중심의 부동산 정책이 시행될 때마다 집값은 올랐는데, 이번에도 그럴까요?"

최근 필자의 경·공매 실전 강의에서 가장 자주 받는 질문이다.

정부는 지난 6월 30일 경기 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 등을 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정하고, 7월 5일부터 토지거래허가구역으로 지정하겠다고 발표했다.

이어 초고가 1주택 보유세 개편을 비롯한 추가 세제 대책도 예고하고 있다.

이처럼 정책이 발표될 때마다 시장의 관심은 '집값이 오를 것인가, 내릴 것인가'에 집중된다. 그러나 투자자가 먼저 던져야 할 질문은 조금 다르다.

정책이 발표됐다는 사실보다 그 정책이 시장의 수급과 투자심리를 어떻게 바꿀 것인지를 읽는 것이 훨씬 중요하다.

과거를 돌아보면 일정한 흐름이 보인다.

노무현 정부는 '투기와의 전쟁'을 선언하며 종합부동산세 도입, 양도세 중과, DTI 규제, 재건축초과이익환수제 등을 통해 부동산 규제의 기본 틀을 마련했다.

이어 문재인 정부는 규제지역 확대, 종합부동산세 인상, 다주택자 취득세·양도세 중과, 15억 원 초과 주택담보대출 제한 등 금융과 세제를 결합한 강도 높은 규제를 시행했다.

두 정부 모두 출범 초기에는 수요 억제에 정책의 무게를 두었고, 시장 불안이 지속되자 임기 후반에는 공급 확대 정책을 병행하는 방향으로 전환했다는 공통점을 보였다.

반면 차이도 분명했다. 노무현 정부가 세제의 기틀을 마련하고 재건축 규제 강화에 집중했다면, 문재인 정부는 규제지역 확대와 대출 규제를 결합해 시장 전반을 보다 촘촘하게 관리하는 방식으로 정책 범위를 넓혔다.

하지만 시장의 결과는 정책 의도와 항상 일치하지 않았다. 거래량은 감소했지만 희소성이 높은 지역의 가격은 오히려 상승했고, 공급 부족과 풍부한 유동성이라는 구조적 요인이 가격을 좌우했다. 결국 정책은 시장의 속도를 조절할 수는 있었지만 시장의 방향 자체를 바꾸기에는 한계가 있었다.

이재명 정부는 이전 정부와 달리 공급 확대와 선택적 규제를 병행하겠다는 점을 강조하고 있다. 앞으로 발표될 세법 개정안과 금융정책의 강도는 중요한 변수지만,

시장을 결정하는 핵심은 공급의 실행력, 금리 환경, 그리고 수급 변화가 될 가능성이 크다.

2026년 하반기 시장에서 투자자가 주목해야 할 변수는 세 가지다.

첫째, 세법 개정안의 강도다.

둘째, 공급 계획이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있는 실행력이다.

셋째, 금리와 금융규제의 변화다.

수도권은 공급 부족으로 인해 상대적으로 가격 방어력이 유지될 가능성이 있는 반면, 지방은 인구 감소와 미분양 증가의 영향으로 지역별 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다.

이러한 시장에서는 경·공매 투자 기준도 달라져야 한다. 이제는 단순히 최저가에 낙찰 받는 것이 목적이 아니다.

환금성과 미래가치를 갖춘 자산을 선별하는 능력이 경쟁력이 된다.

낙찰가율보다 중요한 것은 출구전략이며, 싼 물건보다 잘 팔리는 물건을 고르는 안목이 투자 성패를 좌우한다.

무엇보다 투자자는 정책 자체보다 정책이 만들어낼 다음 시장을 읽어야 한다. 정부는 정책을 발표하지만 시장은 언제나 미래를 먼저 가격에 반영한다. 따라서 정책 발표에 일희일비하기보다 정책 이후 자금의 흐름과 수급 변화를 먼저 읽는 투자자가 다음 기회를 선점할 가능성이 높다.

부동산 시장은 언제나 정책과 시장 논리가 균형을 찾아가는 과정의 연속이었다. 성공한 경·공매 투자자는 정부 정책을 뒤따라가는 사람이 아니다.

정책이 바꾸려는 현재의 시장이 아니라, 새로운 정책 이후 만들어질 다음 시장을 먼저 준비하는 사람이다.

정부는 정책을 만든다.

그러나 수익은 정책을 따라가는 사람이 아니라, 정책 이후의 시장을 먼저 준비한 사람의 몫이다.

그것이 경·공매 투자의 본질이며, 오랫동안 변하지 않는 투자의 원칙이다.