전문가칼럼
| “형제끼리 부모 집 나누다 결국 경매” | ||
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글쓴이 : 성진용 교수편
작성일 : 2026-03-30
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— 부동산보다 무서운 건 ‘공유 구조’다  형제 간 상속 부동산을 둘러싼 갈등이 격화될 경우, 공유 관계가 깨지며 경매로 이어질 수 있다는 점을 상징적으로 표현한 이미지 부모가 남긴 집 하나. 처음에는 다들 이렇게 말한다. ▶ “우린 싸울 일 없어” 하지만 시간이 지나면 거의 같은 결론으로 간다. ▶ “결국 법원에서 보자” ▶ 문제는 사람이 아니라 ‘구조’다 많은 사람들이 착각한다. 갈등의 원인을 형제 간 감정 문제라고 본다. 하지만 본질은 다르다. ▶ “공유 상태 자체가 갈등을 만든다” 부동산은 특이한 자산이다. ▶ 같이 소유할 수는 있지만 ▶ 같이 결정하기는 어렵다 ▶ 왜 싸움이 시작되는가 상속이 이루어지는 순간 부동산은 자동으로 ‘공동 소유’가 된다. 그때부터 문제가 시작된다. 누군가는 ▶ 팔고 싶고 누군가는 ▶ 계속 살고 싶고 누군가는 ▶ 개발하고 싶다 이해관계는 100% 갈린다. 그런데 중요한 사실 하나 ▶ “단 한 명이라도 반대하면 아무것도 못 한다” 이게 공유 부동산의 구조다. ▶ 그래서 결국 법으로 간다 합의가 안 되면 선택지는 하나다. ▶ 공유물 분할 소송 여기서 많은 사람들이 바로 경매로 간다고 생각한다. 하지만 법원의 순서는 다르다. ▶ 법원은 먼저 ‘나눌 수 있는지’ 본다 원칙은 명확하다. ▶ 현물분할 우선 즉 ▶ 물리적으로 나누거나 ▶ 한 사람이 사고, 나머지는 돈으로 정산 이게 먼저다. 경매는 마지막이다. ▶ 그런데 왜 결국 경매로 가는가 이유는 단순하다. ▶ 나눌 수 없기 때문이다 특히 아파트는 더 명확하다. ▶ 물리적 분할 불가능 ▶ 금전 보상도 부담 결국 선택지는 하나로 좁혀진다. ▶ 경매 ▶ 진짜 문제: 경매는 ‘손해 구조’다 여기서부터가 현실이다. 많은 사람들이 착각한다. ▶ “경매로 팔면 되지” 하지만 숫자는 냉정하다. ▶ 낙찰가: 감정가의 70~80% ▶ 여기에 비용 추가 결과는 하나다. ▶ “30% 이상 손실” 게다가 ▶ 살던 사람은 집을 잃는다 이건 투자 문제가 아니다. ▶ 삶의 문제다 ▶ 이 싸움의 시작은 항상 같다 거의 모든 사례가 똑같다. ▶ 처음에 정하지 않았다 누가 가질지 어떻게 쓸지 언제 팔지 이걸 미루면 시간이 해결하는 게 아니라 ▶ 갈등이 키워진다 ▶ 진짜 해결 방법은 단 하나다 답은 의외로 간단하다. ▶ “처음에 정해라” 상속이 발생하면 ▶ 빠르게 협의 분할 ▶ 기준 가격 설정 ▶ 사용 조건 명확화 이 세 가지만 해도 대부분의 분쟁은 막을 수 있다. ▶ 더 중요한 방법: ‘생전 설계’ 사실 가장 좋은 방법은 따로 있다. ▶ 부모가 미리 정하는 것 유언 분할 계획 가격 기준 이걸 만들어 놓으면 ▶ 싸움의 80%는 사라진다 ▶ 진짜 전문가의 시선 이 문제를 투자 관점에서 보면 더 명확하다. 공유 부동산은 ▶ 자산이 아니라 ▶ 리스크다 왜냐하면 ▶ 결정권이 분산되어 있고 ▶ 시간 통제가 불가능하기 때문이다 ▶ 결론: 가족을 무너뜨리는 건 ‘돈’이 아니라 ‘구조’다 사람들은 말한다. ▶ “돈 때문에 싸운다” 하지만 정확히 말하면 ▶ “구조 때문에 싸운다” ▶ 성진용 교수의 한 줄 정리 ▶ “공유 부동산은 자산이 아니다 → 합의되지 않으면 ‘분쟁 장치’다” 부동산은 남길 수 있다. 하지만 구조를 남기지 않으면 ▶ 가족은 결국 그 부동산 때문에 무너진다
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