상담사례 FAQ
부동산매매업으로 사업자등록을 한 일반과세자입니다. 과세 전반에 대해 여쭙습니다.
| 등록일 : 2008-01-30 |
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안녕하세요? 저는 부동산매매업으로 사업자등록을 한 일반과세자입니다. 1. 부동산 매매업 사업자 등록을 가지고 25.7평 초과 주택을 경락받아 되 팔 경우 건물 부분에 대한 부가세를 납부해야 한다고 하는데 매도가격에서 토지가액과 건물 가액을 어떻게 배분해야 하는지요? 2 경락 물건에 대하여 부가세를 납부할 경우 법원으로 부터는 세금계산서를 발부 받지 못하므로 매입부가세를 공제 받지 못하고 매출 부가세만 납부하게 되어 엄청난 손해를 보게 되는데 이에 대한 좋은 해결책은 없는지요? 3.작년에 전용면적 29평 주택을 경락 받아 되팔았는데 금년 1/25 부가세 확정신고때 실수로 누락시켰는데 이 문제는 어떻게 처리하면 좋을지요? |
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회원님 안녕하세요? ◈ - 의 답변입니다. 1. 부가가치세 과세여부 부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 재화 또는 용역을 공급할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모 이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모 미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래 징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다. 2. 토지와 건물에 대한 공급가액(가격)의 구분 토지와 건물에 대한 가격의 구분은 실지거래내용에 의하여 구분합니다. 이때 토지와 건물을 일괄하여 매매계약서를 작성한 경우에는 토지와 건물의 기준시가의 비율로 나누어 공급가액을 구분합니다. 3. 공매하는 자산의 부가가치세 과세 및 신고납부 2006.02.09. 이후 국세징수법 제61조의 규정에 따른 공매(동법 제62조의 규정에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것을 포함)에 따라 재화를 인도 또는 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로 세금계산서의 교부대상이 아닙니다. 취득할 때 부가가치세를 부담하지 않았기 때문에 취득당시 매입세액을 공제 또는 환급받지 않는 것입니다. 그리고 매각할때는 재화의 공급이 되므로 국민주택규모이상에 해당하는 주택과 주택외 건물에 상당하는 금액에 대하여 부가가치세를 거래징수하거나, 가격에 포함되어 있는 것으로 보아 부가가치세를 신고납부하여야 합니다. 이 부분은 사업자가 아니자(양도소득세과세대상자)과 부동산매매업자의 양도에 대한 부가가치세법상 차이에서 발생하는 것으로 사업자가 불리한 것입니다. 작년에 매각한 사업용자산을 2기 부가가치세 확정신고시 반영하지 못한 것은 수정신고(확정신고를 한 경우) 또는 기한후신고(확정신고를 안한 경우)하시고 부가가치세를 납부하시면 됩니다. 물론 가산세도 함께 신고납부하여야 합니다. |
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