상담사례 FAQ
지속적으로 경매를 하려합니다. 부동산매매사업자로 등록하고 하는것이 유리할까요?
| 등록일 : 2008-01-19 |
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교수님 추운 겨울 몸 건강하세요 다름이 아니오라 저는 경매를 시작한자 얼마 되지않는 초보입니다. 본인 명의로 1건(부산소재 32평@), 와이프 명의로 1건(부산소재 30평@)을 낙찰받아 1건은 처분하고 1건은 진행중에 있습니다. 현재 1가구 2주택인 경우와 1년미만 단기매매인 경우 양도세가 같다고 알고 있기에 2건을 낙찰받았지만 이제부터 어떻게 해야할지 잘 모르겠습니다. 경매를 1~2건이 아니라 계속 할 것 같으면 부동산매매사업자를 내고 하는 것이 유리하다고 하는데 궁금합니다. 또한 부동산매매사업자를 내면 4대보험중의료보험과 국민연금을 납부해야 하는지 궁금합니다. |
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회원님 안녕하세요? ◈ **지법 본원****-*****의 답변입니다. 1.1세대 2주택자의 양도소득세율 1) 중과세대상주택 :50% 2) 주과세 대상 제외 주택 - 2년 이상 보유한 등기한 토지. 건물. 부동산에 관한 권리(당첨권 등) 1천만원 이하과세표준 ×9% 1천만원 초과-4천만원 이하 90만원＋(과세표준-1천만원) × 18% 4천만원 초과-8천만원 미만 630만원＋(과세표준-4천만원)×27% 8천만원 초과 -1,710만원+(과세표준-8천만원)×36% -. 1년 이상 2년 미만 보유한 등기한 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리(당첨권 등) 과세표준×40% -. 1년 미만 보유한 등기한 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리(당첨권 등) 과세표준 × 50% 2. 부동산매매업의 비교과세제도 부동산매매업자가 종합소득세 확정신고를 할 때 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 1세대 2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자는 소득세법 제64조의 규정에 의해 비교과세 대상이 됩니다. 종합소득세율을 적용하여 계산하는 방식(①)과 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 계산하는 방식(②) 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다 ①, ② 중 큰 금액 ① 기본세율에 의한 종합소득산출세액 ② 산출세액=[(주택 등 매매차익-250만원) *양도소득세율(60%, 50%)] +[(종합소득과세표준-주택 등 매매차익)* 기본세율] 따라서 부동산매매업자가 양도하는 1세대 2주택(50%), 1세대 3주택(60%), 비사업업용 토지(60%) 등 양도소득세 고율과세대상 부동산을 양도할 때는 중과세율이 적용됩니다. 3. 부가가치세 과세여부 부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 재화 또는 용역을 공급할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모 이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모 미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래 징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다. 4. 부동산매매업자의 4대보험 부동산매매업에서 발생하는 소득은 사업소득에 종합소득세 신고납부를 하여야 합니다. 따라서 종합소득세를 신고납부하면 의료보험, 국민연금 등 4대보험을 납부하여야합니다. 5. 위 내용 전체를 평가하여보면 부동산매매사업자가 일반인에 비하여 유리한 것이 많지 않습니다. 잘 검토하여 보시고 판단하시기 바랍니다. |
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