상담사례 FAQ
법인의 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?
| 등록일 : 2008-01-16 |
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법인의 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요? |
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회원님 안녕하세요? ◈ - 의 답변입니다. 상가임대차보호법은 2002년 11월1일에 시행되어 상가임차인은 사업자등록+점유+계약을 적법하게 마치면 임차인으로서의 권리를 취득하게 되며, 또한 말소기준권리보다 앞서 위 세가지 대항요건을 갖추게 되면 대항력있는 임차인으로서 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리까지도 취득하게 됩니다. 대항요건과 대항력, 확정일자, 소액보증금 최우선변제등에서 주택임대차보호법과 거의 흡사하게 적용된다고 볼 수 있으나, 다만 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과는 달리 환산보증금이라는 규정과 금액(환산보증금기준)의 규정이상은 법률적으로 보호해주지 않는다는 적용규정이 있다는 점을 눈여겨보셔야 합니다. ● 경매 대상 부동산의 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음과 같은 기본 조건을 갖추어야 합니다. ① 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야 합니다. ② 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야 합니다. 따라서 2002.10.31. 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매 부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다 ③ 환산보증금이 지역별로 일정액 이하 이어야 합니다. 즉 서울특별시는 2억4천만원이하, 과밀억제권역은 1억9천만원 이하, 광역시는 보증금이 1억5천만이하, 기타 시군은 1억4천만원이하라야 동법의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 이 금액을 초과한다면 상가임대차보호법의 적용을 받을수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있더라도 배당금이 없습니다. 즉 이런 임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없습니다. ●확정일자가 있는 상가임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 순위에 의하여 배당을 받을 수 있습니다. ▶임차인이 소액임차인에 해당할 경우는 최우선배당금과 순위배당금을 모두 받을수 있습니다. 법인도 보호대상입니다...주택임대차에서는 법인은 제외 됩니다. 본 싸이트의 상입법을 참조하십시요. 감사합니다. |
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