상담사례 FAQ
양도세 공제내역에 포함되는 자본적 지출의 범위는?
| 등록일 : 2008-01-03 |
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안녕하십니까 교수님, 저는 상기 물건을 낙찰 받아 수리겸 리모델링을 마쳤습니다. 그런데 주택 매도시 양도세 공제받기위해 수리비용을 자본적 지출로 처리하고 싶으나 상세한 부분은 잘 몰라 문의드립니다. 1. 공사비용 지급시 공사업자로 부터 세금계산서를 발급받아 세무서 제출한다고 들었는데 수리한 내용이 여러가지 많아 어떤게 수익적 지출, 자본적 지출로 구분되어 공제 받는지요? <수리한 내용은 크게나누어> a.도시가스신규설치 및 보일러설치공사, b. 에어콘 신규설치공사, c. 전세대 냉난방 배관 재설치공사, d. 일부세대의 바닥 및 벽 천정 누수 수리공사, e. 옥상과 주차장 방수 공사, f. 실내외벽 페인트 도장 공사, g. 상수도 배관 직수관 교체 공사, h. 각세대 도배 장판 공사 등입니다. 2. 이러한 공사 대금을 그냥 세금계산서 한장에 총괄금액만 명기하고 간단한 공사 내용만 기재 하면 되는지요? 3. 아니면 세금계산서에 일일이 큰공사내역별로 금액을 구분하여 표시해줘야 하는지요? 4. 이때 공제 받는 금액의 한도는 정해진 범위가 있는지요? 예를들어 매각금액의 8%범위내라고 소문에 들었는데 맞는지요? 또 이금액은 부가세 포함금액인지요? 두서없이 문의해서 혼란서럽겠지만 교수님의 명쾌한 고견을 기다립니다. |
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회원님 안녕하세요? ◈ **지법 본원 ****-*****의 답변입니다. 1. 자본적지출과 수익적지출 부동산을 보유하는 기간 동안 지출한 비용에는 필요경비로 인정되는 자본적 지출과 필요경비로 인정되지 않는 수익적지출로 나눠볼 수 있습니다. 자본적 지출이란 수선비가 당해 부동산의 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치, 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 비용을 말한다. 자본적 지출에는 보일러설치비용(대체는 수익적지출), 바닥시공비용, 베란다, 보일러실 및 샤시비용, 금융기관에 매각한 국민주택채권 등 할인액, 소유권 확보를 위한 소송비용과 화해비용, 토지 이용의 편의를 위해 지출한 묘지이장비용, 개발부담금, 토지만 이용하기 위해 취득한 토지ㆍ건물 중 건물의 취득가액과 철거비용, 부동산매매업자가 분양대행업체에 지급한 분양수수료, 부동산의 취득에 필수불가결하게 지출된 경매대행 컨설팅 수수료 등이 있습니다. 수익적 지출이란 수선비가 건물 또는 벽의 도장, 파손된 유리나 기와의 대체, 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입, 기타 조업가능한 상태의 유지 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산에 대한 수선이 부동산의 기능을 원상회복을 위한 개ㆍ보수 작업 등과 같이 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용을 말한다. 수익적 지출에는 도배ㆍ장판ㆍ타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 도색비, 싱크대설치비, 주방기구ㆍ문짝ㆍ조명교체비, 보일러수리비, 바닥재시공비, 임차인에게 지급한 실비적 변상액 및 이사비용지급액, 부동산취득자금에 대한 이자비용, 근저당설정비용, 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급하는 경비 등이 있습니다. 자본적지출에 해당되면 양도소득을 계산할때 필요경비로 인정이 되고, 수익적지출에 해당되면 필요경비로 인정되지 않습니다. 상 담내용으로 판단해보건데 a.(도시가스신규설치 및 보일러설치공사)는 자본적 지출로 판단되고, 그 이외는 수익적 지출로 판단됩니다. 그러나 수익적 지출로 판단되는 경우라 하더라도 수리의 내역이 중대하여 건물의 구조 등에 중요한 영향을 미쳐 사용이 어려운 경우라면 수익적 지출로 볼 수 있으니 사실현황을 파악하여 판단하시기 바랍니다. 2. 자본적 지출에 대한 입증 자본적 지출에 대한 입증은 세금계산서, 계산서, 영수증 및 자금지출내역을 확인하고 거래상대방과 수리내역을 확인할 수 있으면 인정이 됩니다. 물론 거래명세서, 견적서 등도 중요한 증빙이 됩니다. 3. 자본적지출의 한도 자본적 지출에 해당되면 금액의 크기에 관계없이 모두 필요경비로 인정이 됩니다. |
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