상담사례 FAQ
임차권 양도에 대해 질문 드립니다.
| 등록일 : 2007-06-23 |
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임차권 양도에 대해 질문드립니다. 최선순위 임차인이 임차권을 양도할 경우 대항력이 존속하는지요? 임차권이 지명채권으로서 양도는 가능하나 우선변제권을 인정받을 수 있는가? 하는 의문점이 듭니다. 임차권양도계약에 의해 양도인이 주민등록을 이전하는 순간 임대차보호법상의 대항력은 상실되고 따라서 우선변제권도 상실되는 것 아닌가요? 그렇다면 임차권은 보증금을 돌려받을 수 있는 단순채권일 뿐이고 우선변제권은 양수인 주민등록전입과 확정일자 기준으로 변경되는 것아닌지요? 답변을 고대합니다. |
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회원님 안녕하세요? * 적법한 임차권 양도일 경우는 (임대인의 동의를 얻고, 양수인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면), 임차인이 주민등록 퇴거등 대항요건을 상실하더라도, 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력과 우선변제권은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속 합니다. * 다음은 관련된 판례이오니 참고하시기 바랍니다. 감사합니다. ------------------------------------------------------------------- = 대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결 = 【판시사항】 가. 대항력을 갖춘 주택임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 임대한 경우 임차인이 갖는 위 임차권의 대항력의 존속여부(적극) 나. 주택임차인이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 위 주택의 전차인이 위 임차인의 임대 보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 나. 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게되는 것이고 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다. |
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