상담사례 FAQ
소액임차인의 최우선변제 가능성 여부에 관한 질문입니다.
| 등록일 : 2007-04-06 |
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소액임차인의 최우선변제 가능성 여부에 관한 질문입니다. 1)전세권 1,100만원 - 1996. 10(건물전체에 관해 전세권설정됨) 2)근저당 2,250만원 - 1997. 4 3)소액임차인 800만원 -1997.10 (대항력, 확정일자인 갖춤) -(이곳은1996년경우:최우선변제금 지급기준2000만중 800만원 해당지역임) 4)소액임차인의 경매신청 -2007.2 ------ 경매실익이 있는지 불투명? 이상은 등기부상 권리 요약입니다. 위 임차인은 건물전체에 대해 전세권이 설정된 주택에 세입자로 들어간 경우인데 세입자는 정당한 임대차 계약을하고 살아 왔고, 전세권자도 아무 문제 제기 없었으며, 현재 집주인은 과다부채로 잠적상태이며, 퇴거하려 하나 보증금 회수 상대 (주인)가 행방불명되어, 부득이 임차권등기라도 하고 나오려 했으나 임차권등기 명령결정에 대해 등기소에서는 건물전체 전세권이므로 불가능하다고 하여 소액임차인이 경매신청을 하게 되었습니다. 이 경우 세입자는 최우선변제 대상 자격이 될수 있는지요 - 부당한 세입자(건물전부 전세권 설정되었으므로)가 되어 최우선변제요건이 없는 것인가요? |
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회원님 안녕하세요? * 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 민법 621조의 규정에 의한 주택임대차 등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제권을 주장할 수 없지만 (주택임대차보호법 3조의3 6항, 3조의4 1항), * 전세권등기인 사례의 경우에는 위 규정을 적용할 수 없어 후의 소액임차인에게 소액보증금의 우선변제권을 인정하고 이를 배당하여야 한다는 것이 현재 법원 실무입니다. * 따라서 질문의 경우 임차인은 최우선변제권에 기하여 최고 800만원까지 최우선배당이 가능합니다. 감사합니다. |
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