상담사례 FAQ
선순위전세권자가 임의경매신청한 경우 말소기준권리 어느 것이 되나요?
| 등록일 : 2007-02-01 |
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선순위전세권자가 임의경매신청하고 후순위에 가압류가 잡혀 있습니다. 이 경우 말소기준권리가 어느것이 되며, 또 낙찰금액이 전세금보다 낮게 낙찰되었을 경우 낙찰자가 부족분을 인수여부가 궁금합니다. 어떤 경매사이트에서는 인수해야한다고하고 또,어떤 경매사이트에서는 낙찰과동시에 소멸된다고 하는데 어느 말이 맞는지 확인 좀 해주십시오. 확실한 근원이 있으면 제시를 해주시면 더욱 고맙겠습니다. 그럼 좋은 하루 되세요. |
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● 민사집행법 제91조를 보면 다음과 같이 규정하고 있습니다. ③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ● 즉, 선순위전세권은 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만, 전세권자가 배당요구를 한 경우(경매를 신청한 경우도 포함)는 매각으로 소멸됩니다. 즉, 보증금이 경매절차에서 전액 변제됨으로 인하여 소멸되는 것이 아니라, 매각(경매)으로 소멸하는 것이므로 배당여부와 상관없이 전세권은 말소됩니다. 전세권이 매각으로 말소되므로 선순위전세권자라도 미배당보증금을 낙찰자에게 요구할 권원이 없는 것입니다. ● 다만, 선순위전세권자가 주민등록전입도 하였을 경우는 전세권뿐만 아니라, 임차권도 취득하게 되며 이 경우 임차권은 대항력이 있는 임차권이 되는 것이 보통입니다. 이런 임차인은 비록 선순위전세권은 배당요구로서 소멸되지만 대항력 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되어야 소멸되는 것이므로, 임차권에 기하여 미배당보증금을 매수인에게 요구할 권리가 있게 되는 것입니다. ● 따라서 배당요구를 한 선순위전세권의 경우는 주민등록 전입(상가임차인은 사업자등록)도 동시에 하였느냐에 따라서 권리분석이 다르게 됩니다. 즉, 선순위전세권자가 전입도 동시에 하여 대항력있는 임차권도 취득하였다면 미배당보증금은 매수인이 인수하는 결과가 되며, 전입이 없이 단순히 선순위 전세권등기만 하였다면 미배당보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. ● 질문의 경우 말소기준등기는 가압류가 되며, 전세권이 소멸되는 이유는 말소기준등기는 아니지만 배당요구를 하였기 때문입니다. 이상의 법리를 잘 이해하시고 착오 없으시기 바랍니다. 감사합니다. |
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