상담사례 FAQ
소액임차인을 구분하는 담보물권에 관한 질의입니다.
| 등록일 : 2006-02-01 |
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현재 법원실무에서 소액임차인을 구분하는 담보물권에 근저당, 담보가등기는 확실히 알겠으나, 전세권(건물 일부, 건물 전부)과 확정일자임차인이 해당되는지를 알고 싶습니다. 전세권도 소액임차인을 구분하는 권리로 법원직원들이 보는 민사집행실무에는 포함되어있으나, 법원실무제요에는 언급이 없습니다. 울산에서 경매계장들은 포함된다고 말합니다만.....? 확정일자 임차인의 경우도 법원실무제요에도 긍정설이 우세하다고 나오나, 법원 경매계장은 포함하지 않는다고 합니다. 어떤 이는 건물전체의 전세권은 되나, 건물일부의 전세권은 안되고, 어떤이는 확정일자 임차인의 경우 보증금이 소액에 해당되지 않는 확정일자인은 된다고 하고... 딱 부러지게 맞는 답은 없을까요??? |
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회원님 안녕하세요? ● 주택임대차보호법 제8조에 의하면 " 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"라고 규정하고 있습니다. 그러면 여기서 말하는 담보물권에 가압류, 압류, 전세권등기, 확정일자부임차인이 해당 하는지 여부에 대하여는 명확한 근거가 없어 실무상 많은 혼동이 있는 것이 사실입니다. ● 가압류, 압류는 여기서 말하는 담보물권에 해당하지 않는다는 것은 전국 민사집행판사회의에서 확인된 사항이며 실무상 그렇게 기준하여 처리하고 있으며, 그 이유는 우선변제권이 없다는 데 있습니다. ● 그렇다면, 확정일자부임차인은 우선변제권이 인정되므로 상기의 담보물권에 준하는 물권으로 보아야 할 것으로 사료되며, 판례도 이를 인정한바 있습니다. 그리고 전세권도 한편으로는 담보물권에 해당하고 아울러 우선변제권이 인정되는 바, 따라서 매각으로 소멸되는 전세권등기라면 이는 담보물권으로 보아야 할 것이며, 상기의 담보물권에 속하지 않을 이유는 없을 것입니다. ● 그러나 매각으로 소멸되지 않는 전세권등기는 배당에서 제외되고, 이 경우는 용익물권으로 보아야 하는 것이므로 상기의 기준이 될 수는 없을 것이며, 건물 전부에 대한 전세권등기라면 다른 임차인은 없다는 가정이므로 판단의 실익이 없겠습니다. - 이상은 사견임을 전제로 답변 드렸으며, 실제 배당에서는 다르게 볼 수도 있습니다. 감사합니다. |
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