상담사례 FAQ
대지권 미등기이나 감정가격에 포함 평가됨은 무엇을 말하는건지요?
| 등록일 : 2017-06-16 |
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대지권 미등기이나 감정가격에 포함 평가됨은 무엇을 말하는건지요? 대지권 유무를 알수 없다고 하는데, 알려고 하면 어떻게 해야되는지요? |
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회원님 안녕하세요? ◈ 의정부지법 고양지원 ****타경 **** 의 답변입니다. 집합건물( 아파트, 다세대, 오피스텔, 근린상가 등)은 법에의하여 전체 토지를 토지의 소유권 비율로 나누어 대지권형태로 건물 등기부에 기재를 하고 있는 것이 일반적입니다.= 따라서 건물의 소유권 이전에 따라 대지권도 같이 이전하는 형태를 취합니다. 대지권 미등기라는 것은 이러한 정리가 되어 있지 않고 아직 토지의 등기부가 존재한다는 의미인데, 이 에는 토지의 소유권이 건물 소유권과 같이 이전하지 않는 경우(= 건물 분양자가 원 토지 소유자에게 대금을 지급하지 못하여 여전히 별개의 토지 소유자가 있는 경우)와 소유권이 일반 집합 건물과 같이 이전하지만 토지 소유권 정리의 미비로 같이 정리 되지 못하는 상황이 있습니다. 경매과정에서는 위의 사항을 사전에 조사하여 대지권이 없으면 건물만 매각하고 대지권이 있으면 본 건과 같이 일괄 감정하여 같이 매각하는 것이 일반적이고 추후에 전체 단지가 대지권 등기를 할 때 같이 등기를 하면 됩니다. 또, 대지권등기 전에 토지에 공유지분형태로 소유권이 등기되어 있는 경우도 있는데 이럴때는 토지의 지분을 이전등기하면 됩니다. 법원에서 토지 소유권 여부를 조사 하는 것이 일반적이지만 간혹 대지권이 없음에도 간과하고 본 건과 같이 처리하는 경우도 있어 주의를 요합니다. = 낙찰 후 불허가나 허가 취소, 감액이 가능하지만 시간과 노력이 소요됩니다. 따라서 일반적으로 문제가 없더라도 사전에 조사하는 것이 필요한데 1. 토지의 소유권이 등기부 상 분양자 앞으로 되어 있으면 문제가 없습니다. 또 토지 등기부에 공유지분 형태로 건물 소유자의 등기가 있으면 문제 없을 것 입니다. ( 단 재건축, 재개발의 경우 분담금 미납으로 대지권등기를 거부한 경우에는 낙찰자가 인수하여야 합니다. ) 2. 현장에서 일반 거래로 문제가 없으면 경매로도 문제가 없습니다. ( 따라서 중계업소나, 관리사무실을 통해 대지권 미등기의 사유와 등기 예정 일정을 파악하는 것이 좋습니다.) 3. 위와 같은 경우가 아니라 토지에 대한 권리가 없다면 대지권취득의 비용을 미리 알아보고 입찰하여야합니다. ( 다세대 주택, 근생의 경우 특히 주의 ) 4. 대지권의 비율은 일반적으로 단지 혹은 건물 전체 대지를 건물소유권 면적 비율로 나누어 배정하지만 정확한 면적은분양계약서 상의 지분으로 하기에 경매서류로 파악하기 곤란한 면이 있습니다. 역시 중계업소나 관리사무실, 분양사무실 등을 통하여 확인하여야 합니다. 감사합니다. |
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