상담사례 FAQ
상임법 환산보증금 적용대상 임차인에 관한 질문
| 등록일 : 2015-12-16 |
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질문드립니다. 환산보증금 상임법 적용대상 범위 내(서울의 경우 현재 환산보증금이 4억 이하)에 있어야 보호를 받을 수 있는 것이지, 초과되는 상가임차인은 상임법의 보호대상이 아니면 경매에서 선순위이며 대항력을 갗추고 있으면 집행부분을 할수없고 새로운 낙찰자는 임차인상대로 명소소송을 구하고 보증금부분은 낙찰자한테 대항을 못하는것으로 알고있는데 어찌되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 우선 2015년에 상가건물임대차보호법 개정이 있었다는 점을 상기해볼 필요가 있겠습니다. 주된 내용은 <임차인 권리금 보호>및 <환산보증금이 법정한도를 초과하는 경우에도 임차인의 계약갱신요구권 인정>의 대목이라고 할 수 있는데, 아무래도 질의하신 내용이 후자와 무관하지는 않을 듯 하여 이에 대한 자세한 언급이 필요할 것 같습니다. 개정내용에 따르면 환산보증금이 법정한도(서울경우 4억원)를 초과하는 상가임차인이라 하더라도 기존 소유자 및 양수인에게 계약갱신요구권을 인정한다는 취지인데, 이를 다시 말하자면 새로 바뀐 소유주에게도 얼마든지 재계약을 요구할 수 있다는 소리가 되고, 이는 곧 그 임차인의 법적 대항력까지도 모두 인정한다는 얘기와도 자칫 맥락이 비슷하게 전개될 수 있어 수 많은 사람들에게 혼란을 불러오게될 여지가 많게 됩니다. 즉, 이렇게 될 경우 상가임대차보호법상 존재하는 환산보증금적용한도 규정은 도대체 왜 필요한 것이며, 사실상 환산보증금적용한도 규정은 철폐된 것이나 진배없다라는 논란까지도 불러올 수 있게된다는 것입니다. 물론 환산보증금 적용한도가 완전히 무효화된 것은 아니라고 할 수 있을것입니다. 경매절차에서 보자면 환산보증금 적용한도를 넘어선 임차인은 소액임차보증금 최우선변제는 당연히 안될 것이고, 확정일자에 따른 우선변제권 배당도 받을 수는 없을 것입니다. 그리고 권리분석상 사업자등록시점등에서 대항력있는 임차인이라 하더라도 낙찰자에게 보증금반환청구의 대항력 주장도 불가할 것이라고 생각합니다. 다만 이번 상가임대차보호법 개정에 따른 환산보증금 적용한도를 초과한 임차인의 계약갱신요구권 인정이라는 부분이 과연 경매절차에서 낙찰자의 부동산 명도청구등과는 어떻게 적용될 수 있느냐는 것은 상당한 논란과 진통이 예상된다는 것입니다. 다시말해 경매절차에서 권리분석상 대항력이 없는 임차인이라면 어차피 환산보증금이 얼마이든간에 무조건 부동산인도청구를 하면 되니까 별 상관이 없겠지만, 만약 대항요건 시점상 권리분석상의 대항력이 있는 임차인인데 환산보증금이 법적한도를 초과하는 경우라면 상기의 개정안에 따른 임차인의 재계약(계약갱신) 인정부분과의 상충이 불가피하다고 할 수 있는데 이를 어떻게 해석하고 적용할 것인지의 문제가 있다는 것입니다. 상기 개정안은 2015년 5월 13일 이후에 체결된 임대차계약의 임차인에 대하여 적용된다고 볼 수 있으므로 당분간은 경매물건에서 이러한 법적 분쟁은 일어나지 않겠지만, 향후 몇 년이 지난 경매물건에서는 분명 위와 같은 논란이 발생하게 될 것이며, 그에 따른 소송이 전개되어지게 되고 대법원판례등이 결정되어지면 그때가서야 어느정도 위 논점에 대한 정리가 되어지지 않을까라고 생각해 봅니다. 이상 도움이 되는 답변이 되었기를 하는 바램입니다. 감사합니다. |
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