상담사례 FAQ
모자관계 임대차 및 무상거주확인서 에 관한 질문.
| 등록일 : 2015-09-22 |
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저는 2014타경 4876 의정부 아파트에 관심이 있습니다. 소유자 및 채무자 : 남기배 임차인 : 이옥자 남기배와 이옥자는 모자관계입니다. 등기부를 확인해보니 2001. 11. 28. 남기배 매매 2001. 12. 24. 이옥자 전입 2001. 12.28. 남기배 소유권이전 2010. 2. 7. 이옥자 확정일자 2012. 11. 8. 남기배 한화저축은행 근저당권 설정 2014. 4. 28. 배당종기일 2014. 6. 17. 이옥자 배당요구 남기배와 이옥자는 엄마와 아들사이로, 현재 둘다 세대원등록이 되어 있습니다. 질문 1. 선순위 근저당설정권자인 한화저축은행에 문의한바 2012. 11. 8. 남기배가 대출을 받을당시 이옥자에 대한 무상거주확인서를 이옥자 본인에게 제출받지 않고 남기배로부터 제출받았다고 합니다. 이렇게 되면 무상거주확인서의 법적효력은 없는것인가요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 일단 우리나라 법률상으로는 부모,자식간의 임대차관계라도 진정성이 부여되어 있는 경우라면 그 임대차관계를 부정하지 않는다고 할 수 있습니다. 즉, 직계존비속간의 임대차라도 사실(진정)이라면 인정한다는 것이 골자인데, 문제는 과연 그 가족간의 임대차관계의 진정성과 사실관계를 어떻게 확인할 것이며, 어떤 기준에서 판단할 것이냐는 것입니다. 이 부분은 아마 관련 소송이 진행될 경우, 그들이 주장하는 임대차계약서상의 시점에 주민등록상 세대는 분리되어 있(었)는지 여부와 또한 주장하는 임대차보증금이 실제로 오고 갔는지 여부, 그리고 실제 주거환경이 하나의 공간에서 그들이 같이 먹고,자고,생활해 오는 것인지등을 복합적으로 따져보아야 할 것이며, 그에 따라 최종적인 판단은 재판관(판사)이 심문이나 확인등을 거쳐 최종 결정해야 하는 것이라고 할 수 있을 것입니다. 따라서 답변드리는 제 입장에서는 상기와 같은 여러 사실관계를 파악할 수 없는 상황에서 질의하신 물건에 대한 모자사이의 임대차관계 성립여부를 단정적으로 말씀드리긴 어려울 것 같고, 다만 주민등록상 동일세대구성원이라고 하는 것과 더불어 대상 부동산은 독립된 공간이라고 볼 수 없는 아파트라는 점등을 감안해 볼 때 그들 모자 사이의 개별적인 임대차관계 인정은 쉽지 않을 것이라는 전망을 해볼 수 있겠습니다. 또한 덧붙여 그들이 정말 진정한 임대차관계였다면 당시에 임차보증금 보호를 위해 확정일자를 받는다거나 아니면 전세권 설정이라도 하는등의 일반적인 기본 임차보증금 보호조치를 했었어야 하는데 그런 부분도 당시엔 전혀 없었으며 그리고 향후에 진행된 해당 부동산의 경매절차에서도 무슨 이유에선가 제대로 권리신고 및 배당요구도 하지 않아 결국 배당금을 받을 수도 없게 되었는 점등에서 이래저래 뭔가 석연치않아 보인다는 것도 말씀드릴 수 있겠습니다. 물론 이 부분은 어디까지나 제 개인적인 의견이며 추정이라는 점 참고하여 주시기 바랍니다. 제삼자인 저로서는 소송단계의 판사처럼 그들 내부적인 내막(사정)과 그에 따른 사실관계를 직접 심문한다거나 추궁할 수 없는 입장이므로 그것을 확인하고 판단할 근거가 없다는 점 감안하시길 바라마지 않겠습니다. 그리고 끝으로 이옥자에 대한 무상거주확인(서명 포함)을 이옥자 당사자가 아니라 남기배로부터 받았다는 것에 대하여는 이런 말씀을 드리고자 합니다. 한마디로 임차인의 무상거주여부 확인사실을 임차인 당사자가 아니라 부동산 소유자에게 받았다는 것인데, 그 확인서만 가지고 임차인의 임대차 법적효력을 배제한다는 것은 말도 안되는 일이라고 생각합니다. 상식적으로 부동산 담보대출에 있어 부동산 소유주는 대출금액을 많이 받기 위해 그만큼 임대차관계를 숨기거나 부정하려고 들것입니다. 그래서 부동산 소유자의 임대차관계 진술이나 확인서등은 신빙성이 없다고 할 수 있으며, 그에 따라 대부분의 금융기관은 임차인 부정각서나 무상임대차확인서를 당사자인 임차인 본인에게 확인이나 서명(인장)을 받아놓게 되는 것입니다. 질의하신 물건의 경우에는 임대차가 모자관계라는 특수성이 있어 향후 소송등에 있어 재판관이 해당 무상거주확인서를 어떻게 판단할 것인지는 모르겠으나, 만약 일반적인 타인들간의 정상적인 임대차관계라면 임차인을 배제한 단지 부동산소유주만의 무상거주 확인서나 진술만 갖고 향후 법률관계에 있어 임대차관계를 부정한다는 것은 임차인 입장에서 본다면 말도 안되는 부당한 일이라고 할 것입니다. 따라서 향후 임대차관계의 성립여부가 문제가 되는 시점에서는 임차인의 확인이 아닌 단지 부동산 소유주에게서만 받은 무상거주확인서는 도움이 된다거나 별다른 법적효력이 있다고 볼 수는 없다고 할 수 있겠습니다. 이상 도움이 되는 답변이었는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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