상담사례 FAQ
건물명도에 따른 부당이득
| 등록일 : 2014-11-05 |
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안녕하세요. 경매에 관한 법률을 공부하고 있습니다. 궁금한 점이 있어 자문을 구해 봅니다. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다. (출처 : 대법원 2004.08.30. 선고 2003다23885 판결[건물명도등] > 종합법률정보 판례) 그리고 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)에서 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 고 나와있습니다. 궁금한 점은 만약 대항력이 없는 임차권이며 보증금이 전액 변제되지 않는 때(소액임차인으로 최우선변제 즉 일부변제), 경락자의 잔금납부완료 이후의 기존세입자의 배당기일까지의 점령 및 무상 거주에 대해서는 부당이득으로 볼 수 있는 것입니까? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 소액임차인의 경우, 배당기일까지는 부당이득이 성립하지 않는 것으로 보아야 할 것입니다. 다만, 배당기일에 배당이의가 없으면 배당표가 확정되는 바, 매수인(낙찰자)가 대금납부 후 배당기일까지의 기간동안 소액임차인에게 부당이득을 청구한다 하더라도 소액임차인을 보호한다는 취지 등에 비춰 법원에서는 이를 받아들이지 않을 가능성이 높습니다. 만일, 배당기일에 후순위 배당권자가 소액임차인에 대한 배당이의가 제기될 경우에는, 소액임차인은 배당이의 소송이 진행되는 동안에 해당 주택을 점유한다면 이는 부당이득이 성립할 것으로 보아야 합니다. |
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