상담사례 FAQ
전체 저당권에대한 일부 저당권말소 소송이 승소할수있나요?
| 등록일 : 2014-09-04 |
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갑은 저당권을 소유했던 은행권입니다. 을을 상담자입니다( 병에게 속아서 부동산을 매입한 지분권자입니다(소유자)) 병은 채무자입니다 정들은(11명) 병에게 속아서 부동산을 매입한 지분권자입니다(소유자) 병은 갑에게 저당권 설정을 하여 은행대출을 하면서 동시진행으로 을에게 부동산매매거래를 하였습니다(전체지분의 3분의 1) 을은 그사실을 모른체 병의땅(지분 3분의1)을 매입하였습니다. 갑은 병의 부동산 전체에 근저당권 설정을 하였습니다. 병은 정들에게 지분으로 11명에게 근저당권을 곧 풀것이니 걱정말라고 하며 나머지 지분들을 조금씩 거래하였고 급기야 11명에게 약간의 지분을뺀 나머지를 거래하였습니다.(을에게 3분의1 정들에게 3분의1.8) 병은 갑에게 채무이자를 변제하지못하였고 갑은 임의 경매신청을 하였습니다. 을은 어쩔수없이 자기재산을 지키기위하여 갑에게 근저당권을 이해관계인으로서 매입을 하여 양도를 받았습니다. 총채무급액은 2억1천만원 가량됩니다. 양도를 받아와서 보니 혼동말소라는게있었습니다.. 하여 자기지분에대하여 근저당권 말소를 하였고 말소를 하여도 채무금액은 같은걸로 알게돼었고 을은 자기지분을 뺀나머지 (병)과(정)의 부동산에만 임의경매신청을 한다고 변경을하였습니다.. 정(11명중 10명)들은 을에게 금전공탁 통지서를 보냈고 공탁금액은 약 7천만원입니다. 정들은 근저당권 말소청구를 하였고 임의경매 집행정지에 들어갔습니다. 질문: 1.혼동말소에 문제가 있나요? 2.한개의 근저당권에 여러명의 지분자가있을경우 일부저당권 말소 소송을 하여 승소할수있나요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 회원님은 제3취득자입니다. 즉, 전체 부동산에 근저당권이 설정된 후 3분의1지분을 취득하였습니다. 이와 같이 근저당권이 설정된 후에 소유권을 취득한 자를 제3취득자라 합니다. 2. 한편, 회원님이 취득한 3분의1지분을 포함한 전체 부동산에는 은행 앞으로 이미 근저당권(채무자는 사례의 '병') 이 설정되어 있었고, 이러한 상태에서 회원님은 은행으로부터 채권 및 근저당권을 양도받았습니다. 회원님은 3분의1지분을 소유한 상태에서 근저당권까지 양도받았으므로 이 경우에는 3분의1지분에 대하여는 회원님이 소유권자인 동시에 근저당권자가 되므로 근저당권을 존속시킬 이유가 없으므로 3분의1지분에 대한 근저당권은 혼동으로 소멸한다고 보면 됩니다. (즉 3분의1지분에 대하여 회원님이 소유권자인데, 그 지분에 대하여 근저당권을 행사하는 것은 무의미하므로 법률에서도 이러한 양 지위를 겸하게 될 경우에는 특별한 사유가 없는 한 근저당권은 소멸하는 것으로 처리합니다) 3. 한편 회원님은 본 건 전체 부동산이 담보하는 병의 채무를 은행측에 대위변제하고 채권과 근저당권을 양도받은 것으로 보입니다. 그리고 회원님이 병의 채무를 은행측에 대위변제한 이상, 은행측은 병에 대하여 가지고 있는 채권과 담보권(근저당권)을 회원님에게 양도해 준 것으로 보입니다. 그러나 3분의1지분에 대하여는 회원님이 소유자이므로 3분의1지분에 대한 근저당권은 말소되었고, 아마도 근저당권은 나머지 3분의2지분에 여전히 행사가 가능할 것으로 보입니다. 문제는 회원님이 행사할 수 있는 채권금액인데,,,회원님이 병의 채무금액 2억 1천만원을 전부 대위변제했다고 하여 2억 1천만원을 정과 병에게 행사할 수는 없습니다. 우선, 정에 대하여는 각 부동산 가액에 비례하여 채권을 대위행사 할 수 있습니다. 가령 본 건 부동산이 3억원이라면, 3분의1지분의 가액은 1억원이고, 정의 지분 30분의 18은 1억 8천만원이고, 병의 지분 30분의2는 2천만원이 될 것입니다. 채무대위 변제금액이 2억 1천만원이면 위 부동산가액에 비례하여 정을 상대로 대위권을 행사할 수 있습니다. 즉, 대위변제금액 2억 1천만원의 3분의 1에 대하여는 대위행사가 안되고, 나머지 30분의 20에 대하여, 그 중 정에 대하여는 30분의 18에 대하여 대위권 행사가 가능할 것으로 보입니다. 따라서 정을 상대로는 1억 2600만원에 대한 근저당권행사가 가능하다고 봅니다. 그러므로 정이 7000만원을 공탁하고 근저당권말소소송을 제기한 것은 부당하다 할 것이고, 아마도 1억 2600만원을 공탁하고 근저당권을 말소해 주라는 판결이 날 것으로 보입니다. |
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