상담사례 FAQ
경락자의 동의 없이 소유자가 경매취하나 취소하는 방법에 관한 질문
| 등록일 : 2014-09-01 |
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본건의 경우 낙찰금액과 채권금액이 별로 차이가 없습니다. 따라서 낙찰과 관게없는 제3자가 소유자(채무자)와 결탁해서 대금 납부를 해 버리면 어쩌나 하는 염려를 하게됩니다. <질 문> 경락자의 동의 없이 소유자가 채무를 납부함으로서 경매취하 될 수 있는 시한은 언제까지입니까 ? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 대구지방법원 서부지원 2013타경 3221 의 답변입니다. 우선 경매절차에서 채무자측의 채권변제로 인한 경매취소는 법적으로는 낙찰자의 대금(잔금)납부전까지 가능하다고 할 수 있습니다. 하지만 여기에는 절차상 좀 더 세밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 채무자측이 경매신청채권의 변제를 이유로 해당 경매절차의 취소를 이끌어내는 방법이 두 가지로 나뉠 수 있기 때문입니다. 우선 <취하>의 경우입니다. 채무자는 낙찰대금납부전까지 경매채권을 변제하고서는 법원에 취하에 따른 경매절차의 취소를 요청할 수 있습니다. 물론 여기에는 경매신청채권자의 동의도 당연히 필요하겠지만 무엇보다도 낙찰받은 최고가매수신고인이 있다면 그의 법적동의도 있어야 하므로 난관이 따를 수 밖에 없다는 것입니다. 어떤 최고가매수신고인이 자신이 낙찰받은 부동산에 대한 취하동의를 순순히 해줄것인가를 생각해보면 답이 나올 것입니다. 한 마디로 최고가매수신고인의 동의를 이끌어낼만한 보상금등의 부대비용이 그만큼 더 들어갈 수 있다는 것이며, 그래도 동의해주지 않는 경우도 있어 고약할 수 있다는 것입니다. 하지만 이런 경우에도 채무자에게는 최고가매수신고인의 동의없이도 잔금납부전까지는 다른 방법으로도 <경매절차를 취소>시킬 수 있다는 것도 알고 있어야 할 것입니다. 바로 채권변제후 경매절차에 대한 집행정지와 이의제기로 법적인 경매절차의 취소를 이끌어내는 방법입니다. 채무자측은 경매채권을 변제한 후 부동산등기부등본에서 해당 채권이 말소되었다는 것을 제출하여 경매법원에 해당 경매절차의 집행정지를 우선 신청합니다. 그런 연후에는 경매채권이 이미 변제되었으므로 현재 진행되고 있는 해당 경매절차가 법적 무효라는 취지의 법원 확정 판결이나 결정문을 구하여 경매절차의 취소를 요청하는 방법으로 진행해 나가면 된다는 것입니다. 당연히 이 방법에는 최고가매수신고인의 동의등은 전혀 필요없다는 장점이 있지만 반면에 법원에다 집행정지 신청, 이의제기에 따른 집행절차 무효라는 수순을 이끌어 낼 수 있는 어느정도의 법률적 노하우가 필요하다고 할 수 있어 주변 법률전문가의 도움이 필요할 수 있다는 단점도 있다고 하겠습니다. 이상의 취하,취소 절차 중 어느 방법을 택하시든 이론적으로는 낙찰자의 잔금납부전까지 이뤄진다면 가능하다 할 수 있겠지만 실무상으로 볼 때는 법원 일처리 진행시간등과 혹시 모를 낙찰잔금의 이른 납부와의 시기적충돌등의 감안한다면 최소한 낙찰자의 잔금 납부 2~3일 전에는 채권변제와 집행정지신청이 이루어 지도록 처리하는 것이 바람직하다 하겠습니다. |
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