상담사례 FAQ
구분소유적 공유관계 및 공유자우선매수신고에 대한 질문
| 등록일 : 2014-08-18 |
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본건은 대지105평이 2/1 52,5평씩 지분이라서 현지에 줄자를 들고가서 앞으로 옆으로 대략 측정을 해봤는데 105평의 전체대지가 앞뒤로 길게 2/1씩 구분되여 앞 뒤집으로 같은지번에 주택2채가 건축되어있음을 직감 하였습니다. 고로 대출만 불가능한점외에는 공유자와 분쟁의 소지나 낙찰자에 대한 공유자의 권리행사는 없는 물건으로 분석되었습니다. 법적등기만 같은 번지 지만 실제로는 정확하게 2/1씩 구분되어 있으므로 공유자가 대출동의를 해주지않는 한 대출만 불가능할것으로 분석되었는데 혹 제가 모르는 문제점이 있을 수 있는지요? 또한 참고사항란에 공유자는 보증금이 실효되는경우 차기 입찰에서는 우선매수를 할수없다란말이 이해가 안되고 잘모르겠습니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 울산지방법원 본원 2013타경 22043 의 답변입니다. 질문하신 사항을 그대로 받아들여 정리해보자면 해당 주택의 경우 토지 한 필지를 주택 2채나 균등하게 나누어 사용하고 있는 구분소유적 공유관계에 있는 것으로 사료됩니다. 이 부분은 직접 현장을 방문하여 해당 토지의 점유상황을 직접 보고 가늠하여야 하는 사항인데, 제 입장에서는 현실적으로 확인불가한 실정이므로 질문하신 회원님의 진술을 토대로 말씀드리겠습니다. 구분소유적 공유관계라는 것은 1필지의 토지이지만 해당 토지의 위치와 면적을 물리적으로 특정(구분)하여 2인이상이 구분소유(건물등도 각기 소유)하기로 인정된 공유형태를 말합니다. 이런 상황에서는 토지는 한 필지에다 비록 공유관계이긴 하지만 이미 건물도 서로 구분되어 따로 소유하고 있어, 설사 한 쪽의 토지(지분)가 매각되더라도 다른 토지소유자에게는 이해관계의 침해가 없다고 간주할 수 있어 일반적으로 나머지 토지지분소유자에게 공유자우선매수권이 인정되지 않는다고 할 수 있을것입니다. 그리고 질문하신 회원님께서도 말씀하신바와 같이 위 경우라면 낙찰자에게도 토지지분에 따른 별다른 문제점은 크게 없다고 볼 수 있습니다. 대출부분도 토지구분소유적 공유관계라는것을 금융기관이 어떻게 받아들이느냐에 따라서 어느 정도 유동성이 있지 않겠나라고 생각해 봅니다. 마지막으로 참고사항란에 공유자는 보증금이 실효되는경우 차기 입찰에서는 우선매수를 할수없다라는 말은 공유자우선매수신고에 대한 주의사항으로 앞으로 우선매수를 신고하고자 하는 지분공유자들도 반드시 나머지 일반 입찰자들과 같이 입찰보증금을 제출하여야 하며, 또한 우선매수권의 행사 기회도 1번으로 제한하겠다는 내용으로 해석할 수 있겠습니다. 물론 질의하신 물건이 토지 구분소유적 공유관계가 확실하다면 위 공유자우선매수에 대한 주의사항도 별 해당사항이 없는 내용이라고 할 수 있을 것입니다. 이상 도움이 되는 답변이었는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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