상담사례 FAQ
낙찰 후 유치권을 주장하는 자가 있어서 매각불허가신청을 했으나 불허가를 할 수 없다는 통보를 받았습니다. 이후 대응책에 대해서 문의드립니다.
| 등록일 : 2012-10-26 |
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10월16일 본 물건의 낙찰자가 되었습니다. 최고가매수인 신고후 현장을 방문한바 본 물건의 주차장입구와 701호의 현관문에 유치권행사중이란 표시가 크게 되어 있었고 (주)***종합건설의 직원이 점유하고 있었습니다. (주)***종합건설의 대표이사의 주장에 따르면 본 건물전체의 신축공사에 대한 공사비를 못 받고 있는 상태이며 701호에서 받아야 할 공사비는 일억칠천육백만원이라고 합니다. 입찰참여전 본 물건의 소재지를 방문했을 때 유치권행사중임을 알 수 있는 표시는 없었고 점유자 및 건물관리인은 면담을 허락해 주지 않아 점유자를 확인할 수 없었습니다. 현황조사서의 점유관계조사서의 기재내용에 기초하여 입찰에 참여할 수밖에 없었고 결국 최고가 매수 신고인이 되었습니다. 이에 10월18일 유치권주장하는 사진을 첨부하고 위와같은 사실을 적어서 매각불허가 신청을 했으나 법원에서 유치권이 성립하지 않는다며 불허가를 할 수 없다고 연락해 왔습니다. 건설사와 분쟁을 하며 입주를 할 수는 없기에 입찰보증금을 포기할지언정 낙찰잔금을 내고 싶진 않습니다. 전문가님에게 상담받고 싶은 질문은 다음과 같습니다. 1. 건설사에서 점유를 하고 있는 부분이 현황조사서에는 임차인이 점유하고 있다고 나와있는데 이는 현황조사서에 중대한 오류가 아닌가요? 이런오류는 불허가의 사유가 되지 않는가요? 2. 즉시항고에서 패소를 하면 항고보증금은 돌려 받을수 없는 위험때문에 회피하고 싶은 과정인데 이과정을 안하고서는 심도있는 불허가검토를 받을 수 없나요? 3. 항고과정을 포기하고 매각허가이의신청만을 진행 했을때 10월18일에 낸 매각불허가 신청서와 다른 내용이 없을 경우 무조건 기각되나요? 아니면 매각허가여부 심사의 과정이 좀더 심도있게 검토되나요?(예를들면 첫번째는 경매계장이 결정하지만 이의신청은 판사님이 보신다거나) |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 서울중앙지방법원 본원 2011타경 32120 의 답변입니다. 1. 중대한 오류라고 볼 수 없습니다..유치권자가 최고가매수신고 후에 유치권을 외부에 공시한 것에 불과합니다..즉, 현황조사때에는 그 조사에 응하지 않고, 최고가매수신고후에 유치권을 외부에 알린 것입니다. 법원경매에서 종종 있을 수 있는 일인데,,이를 중대한 오류라고 볼수는 없습니다. 2. 매각허가에 대한 이의(매각불허가신청, 항고보증금 없이 하는 매각허가 이의신청)신청은 기각되면서, 매각허가결정이 내려졌다면 이제는 즉시항고 내지 매각허가결정의 취소신청으로 가야 합니다..최고가매수신고인이 항고를 할 때에도 항고보증금을 납부해야 하므로, 회원님 입장에서는 매수신고후 중대한 권리관계의 변동을 사유로 매각허가취소신청으로 가는 것이 좋을 듯 합니다. 단 매각허가결정의 취소신청은 매각허가결정이 확정된 후에 하는 것이므로 기간 경과후에 한번 알아보심이 좋을 듯 합니다. 3. 앞서 말씀드린대로, 이 사건의 유치권자는 최고가매수신고후에 유치권을 외부에 공시하였고, 따라서 최고가매수신고인 입장에서는 매수신고 후 과실없이 중대한 권리관계의 변동을 몰랐다 할 수 있습니다. 이러한 사유를 들어 매각허가결정 취소신청을 하는 것이 한 방법입니다. (다만, 매각허가결정이 확정되려면 앞으로 10여일 더 있어야 하니, 그 전에 유치권자를 계속 만나 협상을 해보시기 바랍니다,.) 법원에서는 아마도 유치권자가 압류 이후에 점유를 개시했으므로 유치권의 성립요건을 결한 것으로 보아 유치권이 성립되지 않으니 매각불허가를 해 줄 수 없다고 한 것 같습니다. 그렇다면, 낙찰자 입장에서는 비록 힘든 싸움이 될 것으로 예상되지만, 재판을 통해서 유치권자를 물리치든지, 아니면 적절한 합의금을 지급하고 명도를 받아야 할 것입니다..(대금납부하고 인도명령신청하면 경매법원에서 바로 인도명령을 내려줄 것으로 예상되는데,,,참고하시기 바랍니다). |
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