상담사례 FAQ
선순위전세권자의 임의경매신청시 배당요구 한 것으로 봅니까?
| 등록일 : 2012-07-10 |
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지난번 질문때 교수님께 소개받은책 생생 경매의 현장을 읽고 몇가지 상담을 드립니다 1.민사집행법91조에 선순위 전세권은 배당요구를 할때만 소멸한다고 하던데 배당요구란 전세권에의한 임의경매을 신청한 사람도 배당요구를 한것으로 봅니까 ? 2.만일 전세권과 임차권 모두를 갖춘 임차인이 강제경매신청을 했다면 이것은 전세권자의 배당요구로 봅니까. 그렇지않으면 임차권자의 배당요구로 봅니까. 아니면 배당요구 하지않은것으로 보는지요 3.본 사건의경우 선순위전세권자가 집합건물로 임의경매신청했으므로 선순위전세권은 말소기준권리가 되기때문에 낙찰이 5300만에 되었다면 전세권6500만원은 5300만 배당받고 말소되며 임차권의 전입일자가 전세권설정일보다(말소기준권리로 보니까) 늦었어 임차권은 대항력이 없게되어 낙찰자가 1200만원을 인수하지 않아도 되고 반대로 전입일자가 더빠르다면 전세권설정일보다 빨라서 대항력이 있게되어 낙찰자가 1200만원을 인수해야될것으로 알고있는데 맞는지요 4.그런데 교수님책을 읽어보니까 대법원2010마900판례에 의하면 본사건은 선순위 전세권자가 배당요구(임의경매신청한것이 배당요구로 본다면)한것으로 보아 전세권설정 이후 후순위 등기된 압류보다 전입일자가 빠르므로 전세권설정일 전.후의 전입일은 따질필요없이 5300만에 낙찰되었다면 전세권으로 5300만 배당받고 말소하고 임차권으로 대항력이 있다고 보니까 낙찰자가 1200만 인수해야 하는것으로 되겠는데 맞는지요 5.교수님 전세권과 임차권을 모두갖춘 임차인이 집합건물의 경우 선순위 전세권자가 임의경매신청한경우와 강제경매 신청한 경우의 권리분석의 차이점 및 주의해야할 내용은 어떤것이 입습니까 ? 6.전세권설정일을 확정일자로 본다고 하던데 만일 임차인의 전입일이 5월1일, 전세권설정일 5월15일,근저당 5월25일, 임대차계약서의 확정일자 6월1일이라면 임대차계약서상의 확정일자보다 빠른 전세권설정일을 확정일자일로 보아 근저당보다 먼저 확정일자 우선변제를 받을수 있는지요. 교수님 두서없는 질문 끝까지 읽어주셨서 고맙습니다. 이해하기쉽게 구체적인 답변을 부탁드립니다. 그리고 교수님 추천한 책 많이 보탬이 되고있습니다.감사합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 대구지방법원 서부지원 2012타경 829 의 답변입니다. 1.민사집행법91조에 선순위 전세권은 배당요구를 할때만 소멸한다고 하던데 배당요구란 전세권에의한 임의경매을 신청한 사람도 배당요구를 한것으로 봅니까 ? - 전세권자의 경매신청은 배당요구로 봅니다. 2.만일 전세권과 임차권 모두를 갖춘 임차인이 강제경매신청을 했다면 이것은 전세권자의 배당요구로 봅니까. 그렇지않으면 임차권자의 배당요구로 봅니까. 아니면 배당요구 하지않은것으로 보는지요 - 강제경매는 전세권이 경매신청채권이 아니므로 전세권은 배당요구한 것이 아닙니다. 임차권자는 배당요구한 것으로 보나, 이때 확정일을 주장했는지가 문제가 됩니다. 어렵죠? 3.4.본 사건의경우 선순위전세권자가 집합건물로 임의경매신청했으므로 선순위전세권은 말소기준권리가 되기때문에 낙찰이 5300만에 되었다면 전세권6500만원은 5300만 배당받고 말소되며 임차권의 전입일자가 전세권설정일보다(말소기준권리로 보니까) 늦었어 임차권은 대항력이 없게되어 낙찰자가 1200만원을 인수하지 않아도 되고 반대로 전입일자가 더빠르다면 전세권설정일보다 빨라서 대항력이 있게되어 낙찰자가 1200만원을 인수해야될것으로 알고있는데 맞는지요 - 임차인이 전세권을 설정한 경우 임차인의 대항력은 자신의 전세권으로 판단하지 않고 그 다음 권리(이 사건의 경우 04.6 압류)로 판단합니다(참조 대법원판례 2010마90결정). 이 사건의 임차인은 대항력이 있으므로 전세권에 의한 미배당금은 인수입니다. 5.교수님 전세권과 임차권을 모두갖춘 임차인이 집합건물의 경우 선순위 전세권자가 임의경매신청한경우와 강제경매 신청한 경우의 권리분석의 차이점 및 주의해야할 내용은 어떤것이 입습니까 ? - 임의경매나 강제경매나 전액배당이면 문제가 없지만, 전액배당이 아닐 경우 임차인으로 대항력이 있다면 인수입니다. 배당요구를 어떤 권리로 했는지, 배당요구 한 것이 분명한지, 배당을 받는지.. 정확히 따져야 합니다. 6.전세권설정일을 확정일자로 본다고 하던데 만일 임차인의 전입일이 5월1일, 전세권설정일 5월15일,근저당 5월25일, 임대차계약서의 확정일자 6월1일이라면 임대차계약서상의 확정일자보다 빠른 전세권설정일을 확정일자일로 보아 근저당보다 먼저 확정일자 우선변제를 받을수 있는지요. - 그렇습니다. |
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