상담사례 FAQ
주택임대차계약시 계약금의 일부만 지급한 경우 계약을 해지하려면 위약금으로 계약금잔액까지 지불해야하나요?
| 등록일 : 2011-12-03 |
 |
저는 집주인이고 아파트 월세 계약 7000/40으로 임차인이 오늘 입주하기로 했습니다. 벌써 도배 장판도 끝냈구요. 임차인분이 사정이 좋지 않다고 해서 두 달 전에 계약서 작성할 때 계약금 100만원만 받았습니다. 원칙적으로 700 만원을 받지 않은게 매우 후회가 됩니다. 오늘 임차인분 입주하는 날인데 아무 연락이 안 되서 어렵게 연락이 닿았는데 다른 쪽으로 계약하고 입주한다고 하네요. 당일 날 연락이 닿아서 당신 100 만원 벌었으니 그거 먹고 떨어지세요 -하고 말하는 전화 소리에 매우 화가 났습니다. 혹시, 지급명령 신청서를 통해 계약금 미수령액 600 만원을 받을 수 있나요? 3차에 걸쳐 법원에서 조정 기일이 잡힌다고 들었는데 시간이 오래 걸리더라도 고소장 접수하고 싶습니다. 저는 최대한 배려를 해드린다고 계약금 아주 조금 받고 두 달 동안 기다리면서 도배 장판까지 끝냈는데 이렇게 돌변하는 임차인을 보니 매우 화가납니다. 소송 가능한지 궁금합니다. |
 |
회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 문)━━━━━━━━━━━━━ 저는 甲의 주택을 임차하기로 하는 계약을 체결하면서 계약금 300만원을 지급하기로 하였으나, 계약 당시 수중에 돈이 없어 위 300만원을 그 다음날 지급하기로 약정하였는데, 그 다음날 위 주택보다 더 좋은 주택이 있어 위 계약을 해제하고자 하는바, 이러한 경우에도 甲에게 300만원을 지급하여야 계약을 해제할 수 있는지요? 답)━━━━━━━━━━━━━ 계약금은 증약금, 해약금, 손해배상액예정인 위약금으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있는데, 민법은 해약금에 관하여 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 하면서, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않도록 규정하고 있습니다(민법 제565조).이와 같이 계약금 계약은 금전 기타 물건의 교부를 요건으로 하는 요물계약인데 계약금의 교부는 현실로 행하여지는 것이 보통이나 상대방에게 현실의 교부와 동일한 이익을 부여하는 것이라도 무방합니다. 예컨대 매수인이 매도인에 대해 가지는 채권과의 상계에 의하여 현실의 교부에 갈음할 수 있습니다. 판례는 “매매계약을 맺을 때 매수인의 사정으로 실제로는 그 다음날 계약금을 지급하기로 하면서도 형식상 매도인이 계약금을 받아서 이를 다시 매수인에게 보관한 것으로 하여 매수인이 매도인에게 현금보관증을 작성·교부하였다면, 위 계약금은 계약해제권유보를 위한 해약금의 성질을 갖는다 할 것이고 당사자 사이에는 적어도 그 다음날까지는 계약금이 현실로 지급된 것과 마찬가지의 구속력을 갖게 된 것이라고 할 것이어서 당사자는 약정된 계약금의 배액상환 또는 포기 등에 의하지 아니하는 한 계약을 해제할 수 없기로 약정한 것으로 보는 것이 상당하다.”라고 한 바 있습니다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다9251 판결, 1999. 10. 26. 선고 99다48160 판결). 따라서 위 사안의 경우에는 계약을 체결하면서 계약금을 지급하기로 하였으나 돈이 없었던 관계로 그 지급을 단지 그 다음날 주기로 약정한 경우로서 계약금이 현실적인 돈으로 지급되지는 않았지만 현실지급과 동일시할 수 있는 사정이라고 볼 수 있어 일단 위 계약은 유효하게 성립된 것이므로, 그 구속력에 따라 귀하는 계약금 300만원을 甲에게 지급하여야 위 계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다. 2.2010년도에 대법원 판례사례에 의하면 계약금을 일부만 지급하고 계약금 계약에 의한 계약을 해제한 사안에서, 대법원은 매수인은 계약금에 대하여 채무를 불이행한 것이므로 계약금 계약에 기하여 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다. 그렇다면 결국 계약이 유효하다는 것인데, 결국 매수인이 계약금 잔금을 이행하지 아니하므로 매매계약을 이행하지 아니한 것이 됩니다. 또한 매수인은 중도금 및 잔금도 지급하지 아니할 것 입니다. 그렇다면 그 매매대금 미지급에 대하여 매수인에게 귀책사유가 있어 매도인이 매매계약을 해제하는 경우 매수인은 매도인에게 손해를 배상해야 합니다. 그 손해배상액과 관련하여 판례는 매매의 경우 매매대금의 10% 정도는 손해배상으로 인정하고 있습니다. 거래의 현실에서도 계약금을 10%로 정하는 것도 같은 이치 입니다. 3. 위와 같은 해석으로 매도인도 계약을 해제하기 위해서는 계약금의 배액에 해당하는 금액을 현실로 지급해야 할 것 입니다.그래서 매매계약을 해제하기 위해서는 매수인은 계약금 상당액을 지급해야 한다고 주장하는 것 입니다. 이와 같이 해석해야 계약금 전액을 지급하고 매매계약을 체결하는 것과 형평이 맞다고 할 것 입니다. 4.먼저 내용증명을 보내시고 이행하지 않으면 소송을 제기하여 봄이 상당하다고 봅니다. 전액을 받는다는 보장은 없으며 화해나 조정으로 갈수도 있습니다. |
인쇄
서울시 서초구 사임당로 25, 4층 (서초동) | 대구시 동구 동대구로 451, 2층 (신천동)
사업자등록번호 : 514-81-62519 | 통신판매신고 : 2008-대구동구-0006 | 대표 : 김은숙 
가입상담 문의 : 080-625-7700 | 권리분석상담 : 02-588-7051~3 (평일 09:00~18:00)
