상담사례 FAQ
기존소유자가 주임법상 대항력을 갖는 시기에 대해 궁금합니다.
| 등록일 : 2011-11-07 |
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대법원 판례에서는 기존 소유가가 주택을 매도함과 동시에 기존 소유자가 주택임차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는 새로운 매수인 명의의 소유권이전등기가 완료된 다음날로 보고 있습니다. 1. 위의 경우는 일반 매매 전제로 합니다. 만약 기존 소유자가 주택을 취득할 때 경매로 취득하였다면 동일하게 적용할 수 있는지 여부가 궁금합니다. 가령 서울남부지법 2011타경2736을 보면 2000. 6. 2. 소유권이전(매매) 소유자:박** 2009. 9. 28 소유권이전(매각) 현소유자:윤** 윤**이 경매로 취득하고 또다시 경매가 나왔습니다. 이 경우 박남선이 윤**과 임대차계약을 체결한 경우에도 위 판례를 그대로 인용하여 대항력이 없다고 판단할 수 있는지 여부가 궁금합니다. 이부분이 혼란스럽습니다. 혼란스러운 이유는 매매와 달리 경매의 경우는 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)에 해당하여 잔금납부와 동시에 소유권을 취득하기 때문입니다. 2. 주택을 경매로 취득하고 동시에 기존 소유자가 임차인으로서 그대로 임차하는 경우 전소유자 겸 임차인은 대항력 발생시기가 매수인(낙찰자)의 잔금지급일인지 아니면 소유권이전등기일인지 궁금합니다. 관련 판례가 있으면 같이 부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 윤**이 경매로 취득할 시, 박**과 사이에 임대차계약을 체결하였다면 박남선의 대항력은 윤용관의 등기부상 소유권취득 익일로 볼 것입니다. 주택임대차의 경우에도 대외적인 공시를 갖추어야 하는 바, 종전소유자가 경매낙찰자와 다시 임대차관계를 갖게 될 경우, 그 대항력 취득일은 낙찰자가 등기부상 소유권취득한 날의 익일로 보는 것으로 알고 있습니다. (만일, 소유권 취득일자와 동시에 근저당권이 설정되었다면 종전소유자는 대항력이 없다고 보아야 할 것입니다) 관련판례: 98다32939호 따라서 그 후 다시 경매로 진행된다면 박남선의 대항력 취득일자와 말소기준권리와의 선후를 따져 대항력의 유무를 판단해야 할 것입니다. 반면, 경매주택의 종전임차인이 낙찰자와 다시 임대차계약을 체결할 경우, 대항력의 취득시기는 낙찰자가 잔금을 납부하여 소유권을 취득한 날에 즉시 대항력을 취득합니다(2002다38361) |
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