상담사례 FAQ
양도소득세와 오피스텔 관련 세금에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2011-10-16 |
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양도소득세와 오피스텔 관련 세금에 대해 문의드립니다. 1. 2008년 1주택(소재지 : 서울 )을 매입하여 전세를 놓고, 2011년 1월에 경매를 통해 다세대(소재지 서울)를 낙찰 받아 역시 전세를 놓고 있는데, 사정이 있어 두 물건을 하나를 내년 초에 처분해야 할 상황이 되었습니다. 가. 2008년 주택만 매도할 경우 양도소득세는 어떻게 되는지요? 나. 가의 경우 처럼 2008년 주택을 매도하면 2011 경락받은 주택은 1세대 1주택에 해당하는지, 그리고 해당 한다면 보유기간(3년) 및 거주기간(2년)을 충족하지 못하고 2011년 경락받은 주택을 매도할 경우 양도소득세는 어떻게 되는지요? 다. 2011년 경락받은 주택을 내년에 먼저 매도하면 양도소득세는 어떻게 되는지요?(취등록세 포함 경락받은 가격에 비해 5천정도의 차액이 발생하네요....) 2. 수익형 부동산(오피스텔)에 많은 관심을 가지고 있는데, 오피스텔 경락에 따른 취등록세, 양도소득세, 부가가치세에 대한 논란이 있어 조심스럽습니다. 이와 관련 하여 문의드립니다. 가. 정부의 부동산 경기 부양을 위한 8월 대책으로 일반 주거용 건물의 취등록세는 반으로 절감했는데, 오피스텔도 그런지 아니면 종전과 같이 4.6%를 부담해야하는지요? 나. 오피스텔의 가격에는 건물, 토지, 건물가액의 10%인 부가가치세가 합쳐진 것으로 알고 있습니다. 일반적으로 오피스텔 매매시 포괄양도양수계약을 통해 매수인이 부가가치세 문제를 책임지는 걸로 알고 있습니다. 그런데, 오피스텔을 경락받은 경우 종전 소유자의 오피스텔 이용 형태(주거용인지 사무용으로 이용하든지 세를 놓았던지 등)에 따라 부가가치세 문제를 경락인이 책임져야 할 일이 발생할 것같은데, 이러한 경우 어떻게 준비하고 대처해야 하는지요? 다. 보통 양도세 절감을 위해 (1세대 1주택 요건 충족 등을 위해) 오피스텔에 전입없이 세를 놓는 경우가 많은 걸로 알고 있습니다. 이러한 방법이 현실적인 양도세 절감 방안이 될 수 있는지요? 라. 오피스텔을 세 놓을 경우 임대인이 부담해야 하는 세금의 종류와 비용은 어느정도 되는지요?(주거용과 업무용으로 분리해서 부탁드립니다) 마. 무주택자가 오피스텔을 경락받아 후 바로 매도할 경우 부담해야 하는(2억 7천에 경락받아 3억에 매도하느 경우) 세금의 종류와 비용은 어느정도되는지요? 세금에 대한 이해가 부족한 질문이 길어 죄송합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 오피스텔 관련 세금에 대해 문의드립니다. 의 답변입니다. 1. 일시적 2주책에 대한 비과세 2008년 취득 주택을 2011년 취득한 주택의 취득일부터 2년이내에 양도하고, 양도일 현재 2008년 취득한 주택의 보유기간이 년 이상이 되면 양도소득세가 비과세됩니다. 국내에 1개의 주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 2. 3년 이상 보유기간 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 해당 주택을 3년 이상 보유하여야 한다. 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동의 경우에는 3년 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다는 규정은 2011년 6월 3일 이후 양도분부터 폐지되었다. 3. 매입임대주택에 대한 세제지원 요건 완화 - 2011년 세법개정(안) ① 매입임대주택에 대한 세제지원 내용과 요건 □ 세제지원 요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하거나 임대(소유)하는 경우 양도소득세, 법인세 및 종합부동산세 등 세제지원 ㅇ (양도세) 임대주택 양도시 일반세율(6～35%) 및 장기보유특별공제(최고 30%) 적용 ㅇ (법인세) 임대주택 양도시 법인세 추가과세(30% 세율) 배제 ㅇ (종합부동산세) 임대주택 보유시 종합부동산세 비과세 〈 매입임대주택 세제지원 요건 개정(안)〉 -------------------------------------------------------------- 구분 : 호수 : 기간 : 주택면적 : 주택가액 : 현행 : 개정 : 현행 : 현행 : 현행 ------------------------------------------------------------- 수도권 : 3호이상 : 1호이상 : 5년이상 : 149㎡이하 : 6억원이하 지방 : 1호이상 : : : : 3억원이하 ------------------------------------------------------------- 〈 건설임대주택 세제지원 요건 현황 〉 ---------------------------------------------------- 구분 : 호수 : 기간 : 주택면적 : 주택가액 ---------------------------------------------------- 전국 : 2호이상 : 5년이상 : 149㎡이하 : 6억원이하 ---------------------------------------------------- 4. 임대주택사업자의 거주용 자가주택 세제지원 - 2011년 세법개정(안) ① 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 1세대1주택 양도세 비과세 적용 등 세제지원 이유 □ 종전과 달리 주택가격 상승에 대한 기대가 낮은 상황에서 ㅇ 현재는 투기우려 보다는 서민층에 대한 임대주택의 공급을 유도할 필요가 있고, ㅇ 누군가는 주택을 구입해야만 주택구입 여력이 없는 서민들에게 임대주택이 원활하게 공급될 수 있음 □ 그동안 거주용 자가주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대사업을 하면, 거주주택에 대한 1세대1주택 세제지원을 받을 수 없어 ㅇ 주택임대사업에 걸림돌이 되어 왔으므로 이를 해소하여 임대주택 공급을 활성화시키고자 하는 것임 ※ 현행 임대주택사업자 거주용주택 세제지원 현황 임대주택외 1주택(일반주택)만 보유하는 경우, 일반주택 양도시 다주택자 중과 배제 [기본세율(6～35%) 및 장기보유특별공제 (최대30%) 적용] ② 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 이후, 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 양도세가 비과세되는지? □ 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세됨 □ 임대주택사업자가 보유한 임대주택을 임대의무기간 종료 이후 거주용 주택으로 전환하여 양도하는 경우 * 거주주택 요건 : 3년 이상 보유, 2년 이상 거주(거주기간 계산은 임대주택사업자 등록일 이후분만 포함) ㅇ 동일 시점에서 2채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복하여 받는 것을 방지하기 위해 ㅇ 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세함 ③ 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택 양도후, 임대주택을 5년이상 임대하고 1세대1주택 상태에서 양도할 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는지? □ 1세대1주택으로서 3년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있음 ㅇ 다만, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받음 5. 임대주택법에 의한 임대사업자 임대주택법 제6조 (임대사업자의 등록) ①대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ②제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ③제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 임대주택법 시행령 제2조 (건설임대주택의 종류) 「임대주택법」 (이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제60조에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택 다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택 2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택 임대주택법 시행령 제7조 (임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ①법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다. [개정 2008.11.26] 1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 ②법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다. 1. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 2. 「주택법」 제10조제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 「건축법」 제11조에 따라 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 5. 제14조제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등 임대주택법 시행령 제8조 (임대사업자의 등록절차) ①법 제6조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록 신청서를 접수하면 제7조제2항에 따른 등록 기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 임대사업자 등록부에 이를 올리고 등록증을 신청인에게 발급하여야 한다. ③제2항에 따라 등록증을 발급받은 자는 등록 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다. ④제2항의 임대사업자 등록부는 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다. 6. 지방세특례제한법상의 임대주택에 대한 감면 지방세특례제한법 제31조 [ 임대주택 등에 대한 감면 ] ① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택(「주택법」 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60 제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의 2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60 제곱미터 초과 85 제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다. ② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2012년 12월 31일까지 재산세를 감면한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 임대 목적의 공동주택에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다. 3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다. ④ 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)가 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따라 매입하여 공급하는 것으로서 대통령령으로 정하는 주거용 건축물 및 그 부속토지에 대하여는 2012년 12월 31일까지 취득세를 면제하고, 2012년 12월 31일까지 재산세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 그 매입일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 해당 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 그 사용일부터 2년 이상 해당 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다. ⑤ 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조 제2호에 따른 부동산집합투자기구가 임대할 목적으로 주택(「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하이며, 전용면적 149제곱미터 이하의 주거용 건축물 및 그 부속토지에 한한다)을 2011년 12월 31일까지 취득하는 경우 100분의 30부터 100분의 50까지의 범위에서 취득세를 경감한다. 이 경우 감면율은 지방자치단체가 지역의 주택시장 동향 및 재정여건 등을 고려하여 조례로 정하되 제4조 제3항 후단·제6항 및 제7항을 적용하지 아니한다. |
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