상담사례 FAQ
지상권인수라고 되어있는데,낙찰 후 미치는 영향이 어떻게되는지요?
| 등록일 : 2011-10-12 |
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교수님,안녕하세요 본건의 지상권인수라고 되어있는데,낙찰 후 미치는 영향이 어떻게되는지요? 1999년에 끝난게 아니고,언제까지 존속되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 대구지방법원 본원 2011타경 2937 의 답변입니다. 질의하신 물건의 토지등기부상 지상권에 대하여는 인수권리에 해당된다는 점은 질문자님께서도 이미 주지하고 계시리라 생각됩니다. 권리분석상으로도 말소기준권리보다 앞선 선순위지상권인데다, 법원측의 매각조건에도 해당 지상권은 낙찰로 인해 말소되지 않는다는 점을 명시하고 있기 때문입니다. 하지만 여기서 문제가 되는 것은 낙찰자가 인수해야할 대상인 해당 지상권이 이미 계약기간(30년)과 법정 존속기간(석조건물-30년) 모두 현재보다 12년前인 1999년에 이미 만료되었다는 점입니다. 일반적으로 지상권은 타인의 토지에 건물 ,기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 계속적으로 사용(지배)할 수 있도록 보장받기 위해 설정하는 권리로써, 토지소유주의 동의하에 토지등기부에 설정함으로 효력이 발생합니다. 이에따라 해당 지상권의 효력이 살아있는 한은 토지소유주(새로운 양수인, 인수한 낙찰자포함)는 토지에 대한 지배력이 상실되어 그 사용이나 재산권행사에 엄청난 제한이 있을 수 밖에 없게 됩니다. 그런데 질의하신 물건의 지상권의 경우에는 계약기간(존속기간)이 이미 십이년전에 만료되었으므로 과연 그 지상권이 과연 향후 낙찰자에게 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대하여 알아보기 위해서는 지상권의 계약만료와 갱신등에 관한 법적규정을 살펴볼 필요가 있을 것입니다. ###민법 제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 건물,공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. ### 위 규정을 적용해 볼 때 해당 지상권이 향후 낙찰자에게 어떤 효력을 가지기 위해서는 그 지상권이 만료(소멸)된 시점인 1999년에 지상권자인 민생무진(주)는 그 당시 토지소유자인 강경호를 대상으로 지상권계약의 갱신을 청구했어야 한다는 것과 만약 그때 계약갱신이 이뤄지지 않았다면 건물등에 대한 매수청구를 하였여야 한다는 것입니다. 위 두 가지 사항의 전제조건에 대하여는 현재 나타나는 정보상만으로는 도무지 확인할 방법이 없으므로 제가 어떻게 확언하여 답변드릴 수는 없겠습니다. 다만 여러 정황상 추정정도는 해 볼 수 있는 것이 첫째, 만약 당사자들간에 협의에 의해 해당 지상권(계약)이 갱신되었다면 등기부상 지상권의 수정이 있어야 하는데 전혀 그런 점이 없었다는 것과 둘째, 지상권 만료시점인 1999년 당시에 지상 대부분을 차지하고 있던 건물을 이미 토지소유자가 가지고 있었던 마당에 지상권자인 민생무진(주)측에서 마땅히 지상권갱신을 요구할 명목이나 또는 매수청구를 청구할 대상(건물,공작물,수목등)이 없어 보인다는 점에서 해당 지상권이 지금 시점까지 유효할 가능성은 별로 없어 보인다는 말씀은 드릴 수 있겠습니다. 즉, 해당 토지등기부상의 선순위 지상권은 낙찰로 인해 자동 소멸되지는 않겠지만 향후 낙찰자에게 유효한 효력을 가진다거나 특별히 어떤 영향을 미칠 수 있다라고 보기는 어렵다는 것입니다. 낙찰이후 해당 토지등기부상 지상권에 대하여 말소청구(소제기)를 하면 해결되지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 물론 답변하는 제 입장에서 해당 지상권 만료시점인 1999년 당시에 계약갱신이 이뤄졌다거나 또는 지상권자가 건물등에 대한 매수청구를 하였는 지에 대해 따로 확인할 방법이 전무하므로 단언하여 확답을 드릴수는 없다는 점 이해하시리라 생각합니다. 이상 많은 도움이 되었으면 하는 바람입니다. 감사합니다. 민법에 의해서 지상권의 소멸원인이 있어야 합니다(토지의 멸실,존속기간의 만료,혼동,소멸시효,지상권에 우선하는 저당권이 실행,토지수용등) 한편 지상권에 특유한 소멸원인으로는 지상권설정자의 소멸청구권(2년이상 지료연체), 지상권의 포기,지상권 소멸약정사유의 발생입니다. |
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