상담사례 FAQ
별도등기인수조건은 낙찰시 불이익이 있는 것인가요?
| 등록일 : 2011-10-06 |
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정방연립빌라 별도등기인수조건은 낙찰시 불이익이 있는 것인가요, 아니면 해결이 가능한가요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 제주지방법원 본원 2010타경 16962 의 답변입니다. 질의하신 물건의 경우에는 일단 법원특별매각조건에서 토지별도등기인 토지등기부상의 지상권을 인수해야 한다고 규정하고 있으므로 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 한다는 것은 변함없는 요지의 사실입니다. 또한 그 인수해야할 토지 지상권이 등기부상에는 존속기간이 84년을 기점으로 15년이라고 설정되어 있다고 해서 입찰이 진행중인 2011년인 지금 시점에서는 이미 기간만료되어 법적인 효력이 상실된 지상권이 아닌가라고 착각하기 쉬울수 있지만, 지상권은 그 존속기간에 관계없이 해당 건물의 구조(성분-콘크리트,석조,석회조등)에 따라 최장 30년이라는 강행규정이 있으므로 아직까지 분명 효력이 있는 지상권이라는 점을 잊으셔서는 안되겠습니다. 지면관계상 하나하나 내용을 써 가며 모두 설명드리기에는 그 내용이 너무나 방대하므로 존속기간등 지상권과 관련된 자세한 사항은 질문자님께서 따로 책자나 인터넷등을 통해 자세히 살펴보시고 참조하시기를 바라겠습니다. 그러면 앞서 설명드린바와 같이 해당 토지등기부상 지상권을 인수해야 한다는 사실이 변함이 없다는 것은 주지하셨다고 생각하겠습니다. 하지만 낙찰자가 지상권을 인수해야 한다는 것과 인수한 그 지상권이 낙찰자에게 어떤 부담이나 피해를 줄 수 있느냐는 것은 또 다른 문제일 수 있다라는 점을 전해 드리고 싶습니다. 즉, 인수한 지상권이 반드시 낙찰자에게 커다란 부담이나 피해를 주게 된다라고는 단정할 수 없다는 말씀입니다. 그것은 해당 지상권이 구체적으로 어떠한 목적을 가진 것이며, 또한 해당 지상권자들이 무엇을 요구할 수 있는지에 달려 있다고 할 것입니다. 따라서 해당 연립주택의 건축당시에 왜 생뚱맞게 토지등기부에 별도의 지상권이 따로 설정되었는지 알아볼 필요가 있을 것입니다. 집합건물의 토지는 일반적으로 건축시점에는 토지등기부상권리는 모두 말소되어진 상태로 집합건물에 귀속되어지는 것이 원칙이라 할 수 있는데, 그렇지 아니하고 별도로 토지지상권이 설정되어 그 이후에도 지금까지 계속 남아 있었다고 한다면 분명 건축시점 당시에 토지에 대하여 어떠한 문제점이 있었다는 얘기가 됩니다. 그 사유와 연원에 대하여 부동산과 그 주변의 탐문을 통한 자세한 사실파악이 필요할 것으로 생각됩니다.(지상권의 목적에 대한 추정이 가능할 수 있음) 그런 연후에는 과연 해당 지상권자들이 아직까지도 그 지상권설정 목적을 지니고 있으며, 또한 향후 낙찰자에게 요청도 할 수 있는지 가능성을 조사하고 따져보아야 하겠습니다. 제가 해당 지상권에 대하여 현장과 주변탐문등을 통해 조사해 보지 않은 이상 과연 인수하게될 지상권이 향후 어떤 파급효과를 가지게 될런지 감히 예단할 수는 없을 것입니다. 다만 경험적으로 비추어 봤을때 만약 해당 지상권이 집합건물초기에 토지에 대한 어떠한 문제점이 있어 분양자(입주자)들에 대한 정상적인 대지권편입이 어려운 상황에서 단지 분양자들에 의한 대지권보호목적에 의해 설정한 지상권이라고 한다면 그 지상권은 현재 시점의 낙찰자에게 그리 큰 영향은 없을 것이라는 점을 피력하고 싶습니다. 하지만 그것은 어디까지나 제 개인적인 추정일 뿐이고, 제가 건축당시의 지상권설정이유를 알지 못하는 한 이 부분은 순전히 질문자님께서 발로 뛰시고, 꾸준히 많은 주변 사람들과 접촉하여 조사,분석하고 판단하여야 할 것임을 강조드리겠습니다. 이상 제가 직접 조사해보지 않은 다음에는 도저히 가늠해 볼 수 없는 정보의 한계상 명쾌하게 답변 드릴 수 없다는 점 안타깝게 생각합니다. 미력하나마 제 답변이 도움이 되었으면 하는 바람입니다. 감사합니다. |
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