상담사례 FAQ
공유지분의 다세대 주택 공매와 명도 등에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2011-08-17 |
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공유지분의 다세대 주택 공매와 명도 등에 대해 문의드립니다. 1. 물건의 개요 2인이 토지 및 건물을 1/2씩 공유중인 다세대 주택의 1/2 지분에 대한 공매 물건으로 현재 최초 입찰가 대비 50% 수준으로 다운되어 있으며, 권리관계는 총 4개 기관의 압류가 있고, 최선순위 권리인 압류 이후에 임차인(임차보증금 7천만원)이 전입했고, 전입 주소가 집합건축물관리대장의 201호가 아닌 301호이며, 배당신청을 했습니다. 동 임차인이 2인 공유자 모두와 계약했는지 그중 1인과 계약한 것인지 유무와 공유자간 임차보증금의 배분 방식에 대해서는 확인하지 못했습니다. 2. 문의 내용 가. 동 물건의 임차인은 대항력이 존재하지 않는지요? 나. 임차인의 대항력이 존재하지 않는 경우 1/2의 지분을 경락받는 경락인이 임차인의 임차보증금에 대한 인수 여부 및 인수한다면 그 범위(경락인과 기존 1/2 지분 공유자간 책임 범위)가 어떻게 되는지요? 다. 임차인이 경락인의 명도 요구에 불응할 경우 1/2의 지분을 경락받은 경락인이 단독으로 임차인을 상대로 명도소송을 진행할 수 있는지와 진행할 수 있다면 어떻게 진행해야 하는지요? 라. 임차인이 경락인의 명도 요구에 불응할 경우 1/2의 지분을 경락받은 경락인이 임차인에게 1/2 지분에 해당하는 임료를 청구할 수 있는지와 그 방법은 어떻게 되나요? 마. 만일 임차인과 경락인이 금번 공매로 인한 지분 대비 임차보증금의 반액을 공제하고 나머지 임차보증금을 경락인이 임차인에게 지불하고 명도를 받을 수 있는지와 가능하다면 경락인이 임차인에게 지불한 임차금을 전제로 기존 공유자의 지분에 대한 경매를 진행할 수 있는지요? 바. 임차인의 명도 이후 경락인이 기존 공유자를 상대로 상호 매수 협의가 원활하지 않을 경우 종국적으로 공유물 분할청구의 소송을 통해 현금 분할을 위한 형식적 경매가 진행되는 것으로 알고 있습니다. 공유물분할청구소송의 소송기간과 형식적 경매의 진행기간이 보통 어느 정도 소요되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 2010-19339-001 서울 의 답변입니다. 1. 예 대항력은 존재하지 않는 듯 하군요. 2. 임차인이 본 건 공매절차에서 얼마를 배당받든, 낙찰자는 추가적으로 임차인에게 보증금반환의무를 부담하지 않습니다. 미배당 보증금은 기존 공유자가 부담해야 합니다. 3. 2분의1지분만으로는 명도요구가 안될 듯 싶구요, 2분의1지분에 해당하는 임대차계약을 새로 체결해야 할 듯 싶습니다. 4. 임차인과 협의해서 계약을 하거나, 임차인이 계약에 불응하면 부당이득반환청구소송을 해야할 것입니다. 5. 예, 가능합니다. (단, 기존공유자를 상대로 구상금청구소송에서 승소판결후에 기존 공유자 지분에 대하여 경매를 신청해야겠지요) 6. 소송이 6개월, 형식적 경매가 6-7개월, 대략 1년이상 보시면 됩니다 |
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