상담사례 FAQ
현황조사서상 임차인이 대항력을 갖춘경우 어떻게 보아야 하나요?
| 등록일 : 2011-08-05 |
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현황조사서를 보면 임차인 중 한재갑이 2003.05.22 전입신고되어 있으며 현 상황으로 보아서는 대항력을 갖춘임차인인데 임대차조사상으로는 전입만되어있을뿐 임대차서류를 제출 하지 않은것 같습니다. 위의경우 1. 낙찰 후 한재갑은 임대차계약서를 제출 하면서 대항력을 주장할수 있나요? 2. 제가 보기로는 한재갑은 소유자겸 채무자의 직계존비속이 아니면 친인척일것으로 생각 되는데 친인척이라도 정상적인 임대차계약을 할 수 있으므로 낙찰 후 말소기준권리 보다 앞선 임차인의 권리를(대항력) 주장 할 경우에는 낙찰자가 인수하여야 할텐데 어떻게하지요? 3. 임차인 한재갑에 대하여 입찰전에 확실하게 임차인이 아니란걸 알 수 있는 방법은 없나요? 4. 1순위 근저당권자인 대구은행 (성서남지점)에 가서 근저당 설정당시(2003.05.26)에 자료를 확인하면 한재갑에 대한 자료가 나오지 않을까요? 그 자료에 만약 임차인 한재갑이 소유자의 친인척이거나 직계 존비속이며 아무런 임대차 관계가 없다고 조사 될 경우 향후 인도명령 과정에서나 명도관련하여 법적인 효력이 있나요? 5. 소유자겸 채무자 한상익은 2003.05.26일 소유권이전이 되었는데 임차인 한재갑은 2003.05.26일 전입신고 된것으로 보아 실제 임차인이 아닐까하는 가정을 합니다. 6. 향후 정상적이고 대항력을 갖춘 임차인으로 확정 될경우 매각 불허가나 매각 취소신청시 받아들여 지나요? 교수님의 명석한 권리분석을 부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 대구지방법원 본원 2011타경4087 (1)의 답변입니다. 1. 낙찰 후 한재갑은 임대차계약서를 제출하면서 대항력을 주장할 수 있나요? -> 대항력 있는 임차인은 선택에 따라서 배당요구하여 임대차를 소멸시킬 수도 있고 임대차를 계속 존속시키기 위해서 배당요구나 권리신고를 하지 않을 수도 있습니다. 아울러 임차권은 권리로서 신고할 의무가 없기 때문에 신고할 필요도 없습니다. 따라서 신고하지 않은 선순위 전입자 중에서 대항력 있는 임차인도 존재하며 임차인이라면 당연히 대항력을 주장할 수 있습니다. 2. 제가 보기로는 한재갑은 소유자겸 채무자의 직계존비속이 아니면 친인척일 것으로 생각 되는데 친인척이라도 정상적인 임대차계약을 할 수 있으므로 낙찰후 말소기준권리 보다 앞선 임차인의 권리를(대항력) 주장할 경우에는 낙찰자가 인수하여야 할텐데 어떻하지요? 3. 임차인 한재갑에 대하여 입찰 전에 확실하게 임차인이 아니란걸 알 수 있는 방법은 없나요? -> 한재갑이 선순위 전입이 있음에도 불구하고 대구은행에서 3번의 대출을 하였으므로 한재갑으로부터 임차인이 아니라는 확인서를 받았을 것으로 추측할 수 있는 바 담당다에게 확인하는 것이 요령입니다. 4. 1순위 근저당권자인 대구은행(성서남지점)에 가서 근저당 설정당시(2003.05.26)에 자료를 확인하면 한재갑에 대한 자료가 나오지 않을까요? -> 관련 자료가 있을 것으로 예상합니다. 그 자료에 만약 임차인 한재갑이 소유자의 친인척이거나 직계 존비속이며 아무런 임대차 관계가 없다고 조사될 경우 향후 인도명령 과정에서나 명도관련하여 법적인 효력이 있나요? -> 임대차를 주장할 수 없으므로 인도명령 대상입니다. 5. 소유자겸 채무자 한상익은 2003.05.26일 소유권이전이 되었는데 임차인 한재갑은 2003.05.26일 전입신고 된 것으로 보아 실제 임차인이 아닐까하는 가정을 합니다. 6. 향후 정상적이고 대항력을 갖춘 임차인으로 확정 될 경우 매각 불허가나 매각 취소신청시 받아들여 지나요? -> 본건 매각물건명세서를 보면 주거임차인으로 기재하고 있고 나머지 구체적인 내용은 기지하지 않고 있지만 임차인으로 기재하여 매각하였으므로 매각불허가나 매각허가취소신청을 받아들이지 않을 가능성이 많습니다. 감사합니다. |
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