상담사례 FAQ
임차인의 인도명령에 대해 궁금합니다.
| 등록일 : 2011-08-03 |
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1. 임차인이 전부 또는 일부를 배당받는 경우에도 인도명령을 신청하는 것이 좋은지요? 2. 전부 또는 일부를 배당받을 지위에 있는 임차인은 낙찰자가 명도확인서를 교부해 주지 않으면 임차인은 배당받을 수 없고 배당금이 공탁될 것인데 임차인이 명도하지 않을 경우 공탁된 배당금에 대하여 1년치 차임에 상당하는 금원을 압류할 수 있다고 들었습니다. 배당금을 압류할 수 있는 시기와 방법 그리고 절차가 궁금합니다. 3. 경매 당시 거주하고 있는 임차인(전부 또는 일부를 배당받는 임차인)과 낙찰자가 임대차계약을 체결하는 방법과 주의할 점이 궁금합니다. 제가 우려하는 것은 임차인이 배당을 받아서 임대차 보증금을 지급하기로 하고 명도확인서를 받아서 배당을 받은 후 임대차계약에 의한 보증금으로 지급하지도 않고 명도도 거부하는 일이 벌어져서 낙찰자가 불리한 지위에 놓일 수 있을 것 같습니다. 4. 임차인이 12가구 입니다. 임차인이 수인이라 어떡해 접근해야 할지 난감합니다. 명도 요령 및 주의할 점에 대한 조언 부탁드립니다. 참고로 일부(소액임차인)를 배당받아가는 임차인이 약80%, 전액배당받는 임차인 10%, 그 외 임차인 10%는 한푼도 배당받지 못합니다. 5. 임차인의 점유가 부당이득이 발생되는 시점이 궁금합니다. 대항력 있는 임차인으로서 보증금의 전부를 배당받는 임차인 대항력 있는 임차인으로서 보증금의 일부를 배당받는 임차인 대항력 없는 임차인으로서 보증금의 전부를 배당받는 임차인 대항력 없는 임차인으로서 보증금의 일부를 배당받는 임차인 대항력 없는 임차인으로서 한푼도 배당받지 못하는 임차인 |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 나중에 협상이 잘 않될경우 강제집행을 해야할 상황이 될수 있으므로 인도명령을 신청해두는 것이 좋습니다. 2. 이 사안에 대해서는 가압류를 먼저 생각하는 것보다 후순위 임차인을 강제집행하는 것이 먼저 일것으로 사료됩니다. 내용증명을 통해서 공탁된 배당금을 가압류하고 일부 배당된 보증금에 대한 부당이득등의 내용또한 포함,거기에 강제집행을 하겠다는 내용으로 하는 내용증명을 보낸다면 임차인은 거의 명도에 응할것입니다. 3. 보증금으로 일정금액을 받아두는 방법도 있고, 임대차계약을 하겠다는 약정각서를 작성하게 하고, 배당기일날 법원에 같이가서 배당금을 직접 수령하는 방법을 취하여도 됩니다. 4. 소유권이전 촉탁등기를 하시고, 바로 대항력없는 임차인과, 소유자를 상대로 인도명령을 신청하여, 그 결정을 받는것이 중요합니다. 또한, 각 점유자들에게 내용증명을 보내 낙찰자의 의지를 명확하게 전달하는 것도 중요 합니다. 인도명령 결정이 나오면 송달된후 바로 강제집행신청도 하셔야 합니다. 물론 그 와중에 협상이 잘 되어 원만한 명도가 이루어지면 강제집행까지는 할 필요는 없으나, 명도는 항상 예측할수 없는 일들이 있을수 있으므로 미리 법적 절차는 절차대로 받아두는 것이 좋습니다. 경매에 있어서 명도가 가장 어렵습니다. 하지만 법절차는 법절차대로 진행하여 우위를 선점하고 그 시간동안 대화와 타협을 이끌어내서 원하는 결과를 얻는것이 시간절약인 동시에 원만한 명도 결과를 가져 올 수 있습니다. 감사합니다. 잘 해결 하시기 바랍니다. |
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