상담사례 FAQ
매입한 땅에 건물을 지어 팔려고 할 때 양도소득세는 어떻게 되는가?
| 등록일 : 2011-07-26 |
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1년 전에 땅 매입 후 집을 지을려고 합니다 질문1, 땅에 도시형주택을 지어 팔려고 하는데 땅에 대한 양도소득세은 어떻게 되는지요? 질문2, 땅 매입시 은행에 대출한 이자부담 (매입후 현재까지)은 비용처리 가능한가요? 질문3 양도소득세 절세 방안좀 알려 주세요? 질문4 매입한 땅에 저당권 설정후 차입한 돈을 타용도에 사용하면 그에 대한 이자는 비용처리 어떻게 되는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 양도소득세를 계산할 때 취득일자가 다른 건물은 토지와 건물을 구분하여 양도소득세를 계산합니다. 토지에 대한 양도소득세는 전체양도가격에서 토지에 해당하는 가격(토지양도가격 - 구분이 되지 않는 경우에는 양도 당시 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 금액)에서 토지의 취득가격과 토지취득제비용과 토지양도가액에 상당하는 금액을 차감하여 계산한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 그리고 장기보유특별공제 및 세율을 적용할 때 보유기간의 계산은 토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 합니다. 건물에 대한 양도소득세는 전체양도가격에서 건물에 해당하는 가격(건물양도가격 - 구분이 되지 않는 경우에는 양도 당시 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분하여 계산한 금액)에서 건물의 취득가격과 건물취득제비용과 건물양도가액에 상당하는 금액을 차감하여 계산한 양도차익을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 그리고 장기보유특별공제 및 세율을 적용할 때 보유기간의 계산은 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 합니다. 2. 양도소득세 계산시 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 소득세법 시행령 제163조에 해당되는 비용으로서 증빙에 의하여 지출사실이 입증되는 것에 한하며, 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증을 말하고 영수증은 세금계산서, 정규영수증 또는 간이 영수증, 무통장입금증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다. 자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없는 것입니다. 자본적 지출에 해당되는지 여부는 공사내역 등을 확인하여 관할세무서장이 판단할 사항입니다. ● 양도 부동산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 (예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 ● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출의 예시 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용 ① 벽지, 장판 교체비용 ② 싱크대, 주방기구 교체비용 ③ 외벽 도색작업 ④ 문짝이나 조명 교체비용 ⑤ 보일러 수리비용 ⑥ 옥상 방수공사비 ⑦ 하수도관 교체비 ⑧ 오수정화조설비 교체비 ⑨ 타일 및 변기공사비 ⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체 ⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입 ⑫화장실공사비, 마루공사비 |
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