상담사례 FAQ
전소유자의 대항력에 대한 문의드립니다.
| 등록일 : 2011-07-04 |
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선순위임차인인데 배당표에 미배당이네요. 확인부탁드립니다. 임차인은 환산으로 해서 임차보호법 적용을 받나요? 그리고 채무자가 소유권이전을 하고 다시 임차인으로 거주를 하는데 임차인배제신청을 할수 있나요? 새로운 소유자가 친동생인것 같아서요. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 광주지방법원 본원 2011타경 4405 의 답변입니다. 법적으로 이전 소유자가 소유권이전을 하고서는 해당부동산의 임차권을 주장하는 경우 해당 소유자의 임차인으로서의 대항력은 소유권이전등기일 익일부터 발생한다고 할 수 있습니다. 따라서 질의하신 물건의 경우 설령 이전 소유자인 김경옥이 진정한 임차인이라고 가정하더라도 김경옥의 법적 대항력발생시점은 김미화에게로의 소유권이전등기일 익일인 2008년 11월 19일부터 시작된다고 할 수 있어, 해당 사건의 말소기준권리인 화순새마을금고의 근저당권보다 늦어 낙찰자에게 전혀 대항할 수 없는 임차인이라고 할 수 있겠습니다. 그러므로 임대차주장의 진정성여부를 떠나서라도 굳이 낙찰자측이 법적으로 전혀 대항력이 여지가 전혀 없어 어떤 부담도 되지 않는 김경옥을 대상으로 임차인 배제신청등을 할 이유는 없다고 하겠으며, 그것은 김경옥이 소액보증금최우선변제로 배당받게 된다면 손해를 볼 수 밖에 없는 나머지 금융기관이나 채권자등이 선택할 부분이라고 보실 수 있겠습니다. 마지막으로 임차인의 보증금적용여부에 대하여 답변드리자면 주택(주거용)의 경우에는 월세부분은 무시하고 보증금으로만 적용하시면 되겠으며, 다만 상가(영업용)의 경우에는 보증금 + (월세X100)을 계산한 환산보증금으로 적용하신다고 보시면 되겠습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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