상담사례 FAQ
건물전부와 토지지분 매각 사건에 대한 문의드립니다.
| 등록일 : 2011-06-22 |
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건물전부와 토지지분에 대한 경매 1] 161평의 토지중 토지15평과 476-37번지위에 건물8개중 1개 건물전부(44평) 평가하여 나온것인데 최잠순씨를 구분소유적공유관계로 봐야하는지 궁금합니다. 그리고 법정지상권설립여부도 궁금합니다. 2] 만약 구분소유적공유관계가 아니라면 법정지상권이 성립하지 않는지요? 3] 협의분할에 의한 상속후이면 구분소유적관계가 되는지도 궁금합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 서울동부지방법원 본원 2010타경 15510 의 답변입니다. 1. 제가 질의하신 부동산의 현황을 직접 현장에서 둘러보지 못한 채 단지 서류상 목록만으로 평가하기에는 다소 무리가 있긴 하지만 일단 매각목록대상이나 감정평가서등으로 놓고 볼 때 구분소유적공유관계로 볼 수 있을 듯 합니다. 물론 구분소유적공유관계에서 질의한 물건과 같이 건물전부, 토지일부가 경매(매각)대상일 경우 향후 낙찰에 의한 소유권이전등기가 이뤄진다면 해당 건물에 대한 법정지상권은 성립한다라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 보다 자세한 내용은 위와 유사한 사항의 대법원판례인 2004다13533판결을 참조하시면 될 것이라고 생각합니다. 2. 만약 구분소유적공유관계가 아닌 상황에서의 법정지상권 성립여부를 말씀드리기 위해서는 일반적 상황의 법정지상권 성립요건을 해당 건물 및 토지의 등기부등본과 비교, 적용하여야 하는데 질의하신 물건의 경우 토지등기부상 근저당권등의 별다른 권리설정없는 상태에서 건물소유권이 변경되는 것으로 살펴 볼 수 있어 관습상의 법정지상권이 성립하지 않을 까 추측해 볼 수 있을 것입니다. 즉, 구분소유적공유관계에서가 아닌 상황이라 하더라도 질의하신 물건은 법정지상권 성립여지가 굉장히 높아 보인다라는 말씀입니다. 3. 상속에 의한 소유권공유관계와 구분소유적공유관계는 법률적으로도 개념적으로도 상호 견련성이 없는 관계여서 질문자님께 해당 질문에 대한 가부의 답변을 드리기 보단 그 개념을 정리해 드리는 것이 더 나을 듯 합니다. 우선 일반적으로 구분소유적공유관계란 해당 부동산을 물리적,공간적으로 따로 구분하여 공유하는 것을 일컫는데, 예를 들자면 1필지 전체 토지 200평을 각각 4명의 소유자가 50평씩 따로 구분소유하여 그 위에 각자 4채의 건물등을 소유하고 있는 형태를 이야기 할 수 있겠습니다. 여기서 중요한 것은 토지의 소유권이라 할 수 있는데, 비록 1필지의 토지를 4명이서 같이 공유하고 있지만 분명히 자신의 소유토지를 전체 토지에서 물리적,공간적으로 특정하여 소유,보호받을 수 있고 사용,수익이 가능하다는 것입니다. 하지만 상속등 일반적인 공유관계에서는 해당 부동산을 물리적,공간적으로 특정하여 소유하는 개념이 아니라 그냥 부동산을 해당 지분만큼씩 말 그대로 공동소유한다는 의미를 가집니다. 여기서는 당연히 일부 소유자(지분권자)가 해당 부동산의 특정 부분을 지정하여 소유할 수 없고, 또한 그것을 사용.수익하기 위해서도 전체 지분 과반수이상이나 때로는 전체 지분 전원의 동의를 구해야만 하는 경우도 있습니다. 따라서 협의분할에 따른 상속에 의해 공유관계가 형성된다고 해도 그것은 해당 부동산을 물리적,공간적으로 구분소유하자는 의미가 아닌 단순히 상속권자들끼리의 부동산의 지분(소유권)의 크기에 대한 협의에 의한 공유라고 볼 수 있어 이를 구분소유적공유관계와 연계하여 추론한다는 것은 의미없다라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 이상 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 감사합니다. |
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