상담사례 FAQ
유치권 합의금과 양도소득세에 대해 문의 드립니다.
| 등록일 : 2011-06-02 |
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사건의 낙찰대금은 7억6천이고 유치권 합의금으로 1억3천만원을 주었고 여기에 건물 누수 등 수리비로 4천만원이 들어갔습니다. 이 상태에서 아래의 질문을 드립니다. 1.취득세는 7억6천을 기준으로 납부하려고 준비 중이며 실지 유치권 해결비 포함해서 9억3천원이됩니다 경낙한 건물을 이익없이 9억3천에 양도시 양도차익은 1억7천이 됩니다 이 경우 현 상태에서 차일을 위해 어떻게 준비를 해야하는지요?? 2.수리비는 업자에게 지급하고 받은 영수증만으로도 세무서에서 인정을 받을 수 있는지요?? (현재 수리한 부분을 어떻게 인정시킬 수 있는지요??) 3.현재 취득세 납부 전 입니다. 해결된 유치권 외 미 해결유치권자도 있습니다. 미 해결 유치권자와 합의를 하면 실지 취득 금액은 더 늘어납니다. 이 상태에서 후일 양도세를 줄이기 위해서 어떻게 준비 해야 하는지요?? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 유치권에 대한 양도소득세 필요경비 산입 여부 민사집행법 제91조 규정에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 부동산을 경매로 취득한 자가 유치권으로 담보하는 채권 상당액을 변제한 경우 동 금액은 소득세법 제97조 제1항 규정에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하나, 해당 자산 취득 당시 법적인 지급의무 없이 지급한 비용으로서 전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있는 경우에는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다. 즉, 법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산임치권자에게 민사집행법 제91조 제5항 규정에 따라 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제금액(구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는 데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 지는 과세관청에서 사실을 조사하여 판단해야 합니다. 그러나, 부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우(경락받기 전에 유치권 포기 대가로 지급한 합의금 포함) 해당금액은 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다. 2. 전소유주가 부담하여야할 체납경비의 필요경비 산입 여부 실지거래가액에 의한 양도소득세 산정시 양도자산의 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니합니다. 3. 수리비의 양도소득세 필요경비 산입 수리비용이 모두 필요경비로 공제되는 것은 아니며, 자본적 지출액만 필요경비로 공제되는 것으로서 자본적 지출액이란 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말합니다. 한편, 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용은 수익적 지출로서 필요경비로 공제되지 않는 것입니다. 1) 양도 부동산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(자본적 지출) 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등 (예시) 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등 2) 필요경비에 해당하지 아니하는 지출(수익적 지출) 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용 ① 벽지, 장판 교체비용 ② 싱크대, 주방기구 교체비용 ③ 외벽 도색작업 ④ 문짝이나 조명 교체비용 ⑤ 보일러 수리비용 ⑥ 옥상 방수공사비 ⑦ 하수도관 교체비 ⑧ 오수정화조설비 교체비 ⑨ 타일 및 변기공사비 ⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체 ⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입 ⑫ 화장실공사비, 마루공사비 4. 필요경비에 대한 입증 필요경비에 대한 증빙은 일정한 법정 서식이 존재하는 것은 아니고, 당해 자산과 관련하여 실제 지출된 비용으로 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우 필요경비에서 공제받을 수 있는 것으로서 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증을 말하며 영수증은 세금계산서, 정규영수증 또는 간이 영수증, 무통장입금증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다. |
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