상담사례 FAQ
1년미만 양도시 양도소득세과세 와 부동산매매업등록 후 종합소득세과세 둘중 어떤 것이 유리할까요??
| 등록일 : 2011-06-02 |
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현재1주택을 소유하고 있는 상태에서 단독주택2채를 낙찰받았습니다. 1년미만 양도시 양도소득세과세 와 부동산매매업등록 후 종합소득세과세 어떤 것이 유리한지 궁금합니다. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 부동산매매업 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간(1-6월 또는 7-12월)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업은 재회를 공급하는 사업, 즉 부동산매매업으로 봅니다. 여기서 "1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 사업"은 예시적 규정으로 보아야 하며, 사업상의 목적이 있는지를 사실판단하는 것이 더 중요한 것입니다. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 양도의 규모, 거래횟수, 양도의 형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항이며, 부동산매매업을 대외적으로 표방(사업자등록 등)하여 부동산을 매매하는 경우 부동산매매업의 사업소득에 해당하는 것입니다. 다수의 부동산을 매매하여 부동산 취득과 매매형태가 단순히 거주 또는 소유목적으로 한 것이 아니고 수익성을 기대하여 반복적으로 이루어진것이라면 부동산매매업에 해당됩니다. 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것이며 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 당해 부동산 매매가 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 사업자등록관계 및 판매목적 유무등을 종합적으로 검토하여 소관세무서장이 판단하게 됩니다. 2. 부가가치세 과세여부 부동산매매업자가 되면 부가가치세법상 사업자이기 때문에 부가가치세 과세대상이 되는 재화 또는 용역을 공급할때는 부가가치세를 거래상대방에게 거래징수하여야 하고, 사업자가 신고납부하여야 합니다. 국민주택규모이상의 주택과 주택외 건물의 공급은 부가가치세 과세대상이 되므로 부가가치세를 거래징수하고 이를 증거하는 세금계산서를 교부하여야 합니다. 토지의 공급과 국민주택규모미만 주택의 공급은 부가가치세가 면제(면세)됩니다. 따라서 부가가치세는 거래징수하지 않으며, 세금계산서 대신 계산서를 교부하시면 됩니다. 3. 부동산매매업의 비교과세제도 부동산매매업자가 종합소득세 확정신고를 할 때 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자는 소득세법 제64조의 규정에 의해 비교과세 대상이 됩니다. 종합소득세율을 적용하여 계산하는 방식(①)과 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 계산하는 방식(②) 중 큰 금액을 산출세액으로 합니다 ①, ② 중 큰 금액 ① 기본세율에 의한 종합소득산출세액 ② 산출세액=[(주택등 매매차익-250만원)*양도소득세율(60%)]+[(종합소득과세표준-주택 등 매매차익)*기본세율] 따라서 부동산매매업자가 양도하는 1세대2주택, 1세대3주택, 비사업업용 토지 등 양도소득세 고율과세대상 부동산을 양도할 때는 중과세율이 적용됩니다. 4. 부동산매매업자의 토지 등 매매차익의 신고납부 소득세법 제69조 부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고시에는 양도소득세 계산방식(1세대 3주택 등 중과세율 적용)을 준용하여 계산하여 신고납부하는 것이며, 종합소득세 확정신고시에는 종합소득세 계산방식을 적용하여 종합소득세로 신고납부하는 것입니다. 부동산매매업자의 소득세신고는 부동산매매업자가 매매용 토지 및 건물을 양도하는 경우에는 양도인이 속하는 날이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 '토지 등 매매차익 예정신고'를 하여야 하며(토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 신고하여야 함), 예정신고를 하였더라도 양도소득세와는 달리 반드시 종합소득세확정신고(5월달)를 하여야 합니다. 5. 토지등 매매차익의 계산 토지등 매매차익 예정신고 '토지등 매매차익'을 다음과 같이 계산하며, 매매차익예정신고를 하고 자진납부하는 경우에는 산출세액의 10%에 상당하는 세액을 세엑공제를 받을 수 있습니다. 토지 등 매매차익= 매매가액 - (취득가액 +양도자산의 필요경비 + 토지등에대한 건설자금이자 + 토지등 매도로인한 공과금 + 장기보유특별공제) 산출세액 = 토지등매매차익 × 양도소득세세율 6. 매매사업자의 소득세계산 장부에 의하여 법인의 소득금액 또는 부동산매매업자의 소득금액을 계산할 때 부동산을 매입할 때 부담한 매입가격과 매입부대비용(매출원가) 뿐만 아니라 판매관리비, 영업외손익, 특별손익이 반영됩니다. 이를 양도소득세와 비교해보면 다음과 같습니다. ① 취득가격 및 취득제비용 부동산을 취득할 때 지출한 부동산의 취득대금과 취득제비용은 부동산의 취득가격이 된다. 따라서 양도소득을 계산할 때는 양도가격에서 차감한다. 그리고 부동산매매차익을 계산할 때도 재고자산이 된다. 재고자산은 매출원가로 반영되어 매출액에서 차감하게 된다. ② 판매관리비 종합소득세를 계산할 때는 자본적지출 뿐만 아니라 수익적지출도 판매관리비로 인정된다. 그리고 종업원에 대한 인건비 및 복리후생비, 부동산판매를 촉진하기 위한 광고선전비 및 접대비, 사업장을 유지하기 위한 임차료. 전기요금, 통신비, 소모품비, 시설장치에 대한 감가상각비, 차량유지를 위한 차량유지비 및 감가상각비, 각종 세금과 공과금 등 부동산매매업을 영위하기 위하여 지출된 모든 판매관리비가 필요비용으로 인정된다. 양도소득세를 계산할 때는 부동산을 보유하는 기간 중에 발생한 자본적지출과 양도비용만이 필요경비로 인정된다. ③ 영업외손익 종합소득을 계산할 때는 이자비용, 기부금 등 영업외손실에 대하여 필요경비로 인정된다. 양도소득을 계산할 때 부동산을 취득할 때 부담한 대출금에 대한 이자비용, 기부금 등 영업외비용은 필요경비로 인정되지 아니한다. ④ 특별손익 종합소득을 계산할 때는 재해손실 등 특별손실에 대하여 필요경비로 인정된다. 양도소득을 계산할 때 당해 부동산으로 인하여 발생하는 재해손실 등이 발생하게 된다. 자본적지출이 되면 필요경비로 인정이 되지만 수익적지출에 해당되면 필요경비로 인정되지 아니한다. (판단시 주의사항) 장기보유특별공제는 양도소득세에만 적용되고, 법인세와 소득세는 세율의 차이가 있으며, 부동산매매업자는 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 신고납부하여야 하고, 사업자는 부가가치세를 신고납부하여야 합니다. 또한 사업자의 경우 국민연금, 의료보험 등 4대보험의 납부의무가 발생합니다. 유리한 경우도 있고 불리한 경우도 있으니 신중히 검토하시고 판단하여 주시기 바랍니다. |
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