상담사례 FAQ
양도소득세를 줄일 방법이 없을까요??
| 등록일 : 2011-04-26 |
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대구광역시에 주택 한 채와 대구광역시 달성군 다사읍에 아파트 한 채가 있는 상태에서 작년 (2010년 8월)에 대구광역시의 주택 한 채를 낙찰 받았습니다. 낙찰받은 주택을 매매할려고하는데 1가구 2주택과 단기매매라서 세금이 너무 많네요. *경매로 낙찰 받은 주택의 소요 경비 . 주택낙찰가와 등록세 취득세 기타세금과 법무비용으로 118,452,520 . 이사비용(영수증, 은행으로 이체) 5,000,000 . 수리비(도시가스700만원,옥상방수 대문 칠 도배 기타등등에 1400만원정도) 20,000,000 1. 이사비는 소득세 공제 안 될까요? 2. 만약 주택매매가 14500만원을 계약서에 쓰고, 수리비를 따로 2000만원을 받고 영수증 쓰주면 범법이고, 탈세인가요? 3. 2번 질문이 탈세가 아니라면 세금은 얼마나 될까요? 4. 16500만원으로 매매한다면 세금은 얼마나 될까요? 만약 2번 질문이 범법이면 다른 절세 방법 좀 가르쳐 주세요. |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 이사비용은 필요경비로 공제할 수 없습니다. 2. 아래의 자본적 지출과 수익적 지출을 참고하여 필요경비공제여부를 판단하여 주시기 바랍니다. ?2번 질문은 탈세인것으로 판단됩니다. 3. 보유기간이 1년 미만이고 2011년에 최초로 부동산을 양도한다면 양도소득세는 양도가격(165,000,000) - 취득가격(118,452,500) - 필요경비(자본적 지출) = 양도차익 - 기본공제 = 과세표준 × 50% = 산출세액이되고, 산출세액에 10%를 지방소득세를 추가적으로 납부하여야 합니다. [자본적지출과 수익적지출] 1. 자본적 지출과 수익적 지출 부동산을 보유하는 기간 동안 지출한 비용에는 필요경비로 인정되는 자본적 지출과 필요경비로 인정되지 않는 수익적지출로 나눠볼 수 있습니다. 자본적 지출이란 수선비가 당해 부동산의 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치, 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구, 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 비용을 말한다. 자본적 지출에는 보일러설치비용(대체는 수익적지출), 바닥시공비용, 베란다, 보일러실 및 샤시비용, 금융기관에 매각한 국민주택채권 등 할인액, 소유권 확보를 위한 소송비용과 화해비용, 토지 이용의 편의를 위해 지출한 묘지이장비용, 개발부담금, 토지만 이용하기 위해 취득한 토지ㆍ건물 중 건물의 취득가액과 철거비용, 부동산매매업자가 분양대행업체에 지급한 분양수수료, 부동산의 취득에 필수불가결하게 지출된 경매대행 컨설팅 수수료 등이 있습니다. 수익적 지출이란 수선비가 건물 또는 벽의 도장, 파손된 유리나 기와의 대체, 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입, 기타 조업가능한 상태의 유지 등 위와 유사한 성질의 것으로 당해 부동산에 대한 수선이 부동산의 기능을 원상회복을 위한 개ㆍ보수 작업 등과 같이 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용을 말한다. 수익적 지출에는 도배ㆍ장판ㆍ타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 도색비, 싱크대설치비, 주방기구ㆍ문짝ㆍ조명교체비, 보일러수리비, 바닥재시공비, 임차인에게 지급한 실비적 변상액 및 이사비용지급액, 부동산취득자금에 대한 이자비용, 근저당설정비용, 경매 등으로 낙찰 받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급하는 경비 등이 있습니다. 자본적지출에 해당되면 양도소득을 계산할때 필요경비로 인정이 되고, 수익적지출에 해당되면 필요경비로 인정되지 않습니다. 2. 자본적 지출에 대한 입증 자본적 지출에 대한 입증은 세금계산서, 계산서, 영수증 및 자금지출내역을 확인하고 거래상대방과 수리내역을 확인할 수 있으면 인정이 됩니다. 물론 거래명세서, 견적서 등도 중요한 증빙이 됩니다. 3. 자본적지출의 한도 자본적 지출에 해당되면 금액의 크기에 관계없이 모두 필요경비로 인정이 됩니다. |
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