상담사례 FAQ
공유지분과 임대차관계에대해 문의드리고 싶습니다.
| 등록일 : 2011-04-25 |
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공유지분의 1/2이 경매로 나왔습니다. (사건번호 인천지방법원 부천지원 10타경 20384) 등기부상의 권리관계는 아래와 같습니다. 1. 가처분 2. 경매개시 3. 임대차계약 경매개시후 임대차관계가 성립되었습니다. 질문1) 가처분권자가 경매신청권자이기 때문에 표면상 인수로 보이나, 낙찰후 촉탁으로 말소신청을 할수 있는것이지요? 질문2) 대항력없는 임차인이기 때문에 낙찰인에게는 대항력을 주장할수 없겠지만 다른 공유지분자와의 임대차관계는 존속하기 때문에 실상 낙찰을 받는다고 하더라도 목적부동산을 사용 수익하는데 제약을 받는것인지요? 질문3) 만약 제약을 받는다고 하더라고 보증금과 월차임은 받을 권리가 있을까요? 월차임은 지급받을수 있을것으로 보이나, 보증금이 문제가 될것같은데, 해결방법이 없는지요? (사실 현황조사서상 보증금 7천만원에 월 350만원의 차임을 받는 것으로 기록되었으나, 임차인은 전세 7천에 임차하고 있다고 주장하고있습니다. 사실관계는 어떤방법으로 확인해야 하나요?혹시 임차인이 낙찰자가 임대차관계를 종료시킬 수 없고 보증금도 청구할수 없다는것을 알고 차임까지 않줄 요량으로 작업?을 한것은아닌지 의심스럽습니다.) 질문4) 경매진행중 임차인이 배당요구를 하였다는것은 임대차계약에대해 해지의사를 통고한것과 같은효력을 발생한다고 알고있는데, 이것또한 1/2의 지분에대해서만 해당되어 임차인에게 명도 또는 재계약을 요구할수 없는것일까요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 1. 전체지분 중에 4분의1(최인권지분의 2분의1)이 경매 진행하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 가처분 권리에 대해서는 전부말소가 되지 않습니다. 2. 임차인의 권리는 말소기준 권리보다 후순위 이나 지분경매로 진행되고 있으므로 진행되지 아니하는 지분만큼은 임차인이 대항할 수 있는바, 낙찰자가 권리행 사하는데 많은 지장이 초래될 것으로 추정이 됩니다. 3. 조금더 구체적으로 말씀을 드리면 대항할 수 있는 권리4분의3, 대항력이 없는 권리 4분의1 보면 대항할 수 없는 권리부분에 대해서는 월차임을 지불해야 되는게 원칙입니다. 4. 결론부터 말씀드리면 명도부분은 어렵다고 보시면 됩니다. 이론상으로는 전체지분의 과반수가 넘으면 건물인도 청구를 법원에서 받아 드려야 하지만 실무상 구분하여 점유하기 힘든 상황이면 인도명령은 안된다고 보시면 됩니다. 더군다나 본 경매 사건은 전체지분 중에 4분의1이 진행되므로 어렵다고 사료 됩니다. 재계약 부분은 나머지 지분권자와의 협의가 우선이 되어야 가능한 부분이므로 신중히 판단 하시기 바랍니다. |
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