상담사례 FAQ
공유지분과 임대차관계에 대해 문의드립니다.
| 등록일 : 2011-04-19 |
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공유지분의 1/2이 경매로 나왔습니다. (사건번호 인천지방법원 부천지원 10타경 20384) 등기부상의 권리관계는 아래와 같습니다. 1. 가처분 2. 경매개시 3. 임대차계약 경매개시후 임대차관계가 성립되었습니다. 질문1) 가처분권자가 경매신청권자이기 때문에 표면상 인수로 보이나, 낙찰후 촉탁으로 말소신청을 할수 있는것이지요? 질문2) 대항력없는 임차인이기 때문에 낙찰인에게는 대항력을 주장할수 없겠지만 다른 공유지분자와의 임대차관계는 존속하기 때문에 실상 낙찰을 받는다고 하더라도 목적부동산을 사용 수익하는데 제약을 받는것인지요? 질문3) 만약 제약을 받는다고 하더라고 보증금과 월차임은 받을 권리가 있을까요? 월차임은 지급받을수 있을것으로 보이나, 보증금이 문제가 될것같은데, 해결방법이 없는지요? (사실 현황조사서상 보증금 7천만원에 월 350만원의 차임을 받는 것으로 기록되었으나, 임차인은 전세 7천에 임차하고 있다고 주장하고있습니다. 사실관계는 어떤방법으로 확인해야 하나요?혹시 임차인이 낙찰자가 임대차관계를 종료시킬 수 없고 보증금도 청구할수 없다는것을 알고 차임까지 않줄 요량으로 작업?을 한것은아닌지 의심스럽습니다.) 질문4) 경매진행중 임차인이 배당요구를 하였다는것은 임대차계약에대해 해지의사를 통고한것과 같은효력을 발생한다고 알고있는데, 이것또한 1/2의 지분에대해서만 해당되어 임차인에게 명도 또는 재계약을 요구할수 없는것일까요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. 질문1) 가처분권자가 경매신청권자이기 때문에 표면상 인수로 보이나, 낙찰후 촉탁으로 말소신청을 할수 있는것이지요? = 이혼을 전제로 재산권을 보전하기위한 가처분으로 경매신청까지 하였다면 목적을 달성하였다고 보아집니다. 협의하여 말소 서류를 받아 처리하거나, 법원에 말소신청을 하면 말소가 가능할 것으로 판단됩니다. 질문2) 대항력없는 임차인이기 때문에 낙찰인에게는 대항력을 주장할수 없겠지만 다른 공유지분자와의 임대차관계는 존속하기 때문에 실상 낙찰을 받는다고 하더라도 목적부동산을 사용 수익하는데 제약을 받는것인지요? = 경매개시등기 이후의 임대차는 압류의 효력에 반하여 무효입니다. 경매 지분이 1/2로 과반에 서로 못미칩니다. 따라서 계약 전체가 무효가 되고 타 공유자와 원상회복의 채권적인 부분만 문제가 될 것입니다. 질문3) 만약 제약을 받는다고 하더라고 보증금과 월차임은 받을 권리가 있을까요? = 당사자간에 협의하여야할 문제이지만 임대차관계를 존속시킬 목적이면 소멸된 1/2에 대해 타 공유자와 임차인, 3자가 새로이 계약을 하고 해당 보증금과 월세를 받는 것에는 문제가 없습니다. 월차임은 지급받을수 있을것으로 보이나, 보증금이 문제가 될것같은데, 해결방법이 없는지요? (사실 현황조사서상 보증금 7천만원에 월 350만원의 차임을 받는 것으로 기록되었으나, 임차인은 전세 7천에 임차하고 있다고 주장하고있습니다. 사실관계는 어떤방법으로 확인해야 하나요?혹시 임차인이 낙찰자가 임대차관계를 종료시킬 수 없고 보증금도 청구할수 없다는것을 알고 차임까지 않줄 요량으로 작업?을 한것은아닌지 의심스럽습니다.) 질문4) 경매진행중 임차인이 배당요구를 하였다는것은 임대차계약에대해 해지의사를 통고한것과 같은효력을 발생한다고 알고있는데, 이것또한 1/2의 지분에대해서만 해당되어 임차인에게 명도 또는 재계약을 요구할수 없는것일까요? = 경매개시 후의 임대는 압류의 효력에 반하여 무효로 일부 무효원리를 대입하여 전체가 무효로 되고 채권적인 관계만 남으므로 타 공유자의 보증금 부분을 낙찰자가 대위 변제하고 보증금 부분은 구상권을 청구하고 임차인에게는 명도를 청구하여 해결하면 될 것으로 판단됩니다. |
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