상담사례 FAQ
지분 매각의 경우 대항력있는 임차인의 보증금 반환은 어떻게 해야 되나요??
| 등록일 : 2011-04-11 |
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본건은 2/1 지분인데 세입자 2명이 낙찰자가 납부한 낙찰금액에서 배당을 받게되면 소유권은 2/1인데 공유소유주와의 권리관계가 순리에 안맞고 낙찰자도 주장할수없는 입장이고 임차인도 공유자와 계약을했다면 명도해줘야할 책임이 없을것같고 만약의경우 배당금을 전액 못받는다면 낙찰자가 인수할 책임도없고 보통문제가 아닐꺼 같은데 이런경우에 확실한 근거에의한 규정이라든지 법적방법이 있는지요? |
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회원님 안녕하세요? 상담사 *** 입니다. ◈ 울산지방법원 본원 2010타경 25652 의 답변입니다. 지분소유관계인 주택등의 임대차에 있어 지분과반수이상의 법적동의하에 계약을 맺어야만 유효한 임대차라고 할 수 있으며, 임대보증금 반환에 있어서는 지분소유자들은 공동채무자가 되고 연대채무의 규정을 준용할 수 있다고 하겠습니다. 그러므로 임차인의 입장에서는 공동소유자 중 한 사람에게 보증금반환을 청구할 수도 있고, 지분소유자 전원에게도 청구할 수도 있다고 할 수 있습니다. 그런데 문제는 질의하신 경우와 같이 공유관계인 부동산의 일부지분만 경매가 진행될 때 배당은 어떻게 되는 것이며, 대항력있는 임차인의 미배당보증금의 반환은 어떻게 해야 하는 것인가에 대한 혼란이 있을 수 있다는 것입니다. 이 부분에 대한 법리적 규정을 찾아보자면, 우선 공동임대인이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금반환의무는 그 성질상 불가분채권으로 보아야 한다는 것입니다. (민법411조, 대판67다328) 따라서 공동임대인중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서 주택전체임차인의 보증금은 경매법원의 지분비율에 따라 해당하는 금원만을 배당하는 것이 아니라 전액을 배당하여야 할 것이며 다만 그에 따른(자신의 책임한도를 벗어난 배당에 따른 ) 재산손실을 입을 수도 있는 경매집행채무자는 공동임대인인 다른 공유자에게 그 지분에 상응하는 금원에 대한 구상을 청구할 수 있다고 하겠습니다. 그와 마찬가지로 만약 1/2 지분낙찰자는 대항력있는 임차인에게 자신의 지분에 해당되는 비율의 임대차보증금만을 반환할 수는 없다고 할 것이며, 일단 미배당보증금을 전액 반환한 후에야 부동산의 인도를 청구할 있다고 할 것이며 이후 다른 지분소유자에게 임차인에게 지급한 총 금액의 1/2을 반환청구(구상권) 할 수 있다고 하겠습니다. |
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